中原2011年深圳跨越蓝海之中英街壹号营销的策略案.ppt

中原观点 1、深圳精装修的楼盘，物业类型丰富，公寓、大户型、小户型均有； 2、实力型开发商选做精装修项目，例如：华侨城、万科。说明大品牌开发商更关注市场发展的动态，其精装修产业化运作的模式正在日趋成熟； 3、深圳整体精装修比例较低，有实力的私企选做精装修，是为了充分提升项目品质，但从目前市场的反应来看，客户的接受度普遍不高，例如：宝能太古城； 4、在目前严厉的限价政策影响下，开发商尽量在自己能力范围内降低成本，把原计划做精装修的改为毛坯。例如：莱蒙水榭春天三期、中海康城国际和中海塞纳时光； 结合市场政策情况、项目自身特点、本项目存在预售等情况分析得出： 建议毛坯销售。 本案策略要点回顾 未来市场大势中原观点：政策调控仍将持续，2012年形势更严峻 区域市场状况：刚性需求产品为市场主流（50-90㎡）,地缘性强的沙头角本地客户，随着交通日趋完善、品牌开发商入驻消息发布，区域外客户成交比例有逐步上升的趋势 未来竞争格局：蓝郡西缇、倚山花园三期、钻石湾是本项目销售期竞争对手 项目竞争突破点：推广形象差异、产品价值提升、客户渠道拓展 物理属性定位：城心·山海·公园里 形象推广语：中英街壹号，时光雕刻的建筑 推广策略：围绕“雕刻”主题，阶段性释放项目的价值点 目标客户群定位：核心客户、重要客户、次要客户 推售策略及入市时机：1栋预售2012年9月底，商业2013年3月，2、3栋现售2013年5月 入市价格预判：预售26303元/㎡，现售28145元/㎡ ,住宅总销售收入10.4亿（毛坯） 商业定位：深港滨海休闲特区，集文化、餐饮、休闲、购物于一体 商业价格定位：租金260-338元/㎡，售价10.5—11万元/㎡ 星港名苑 布局东部，立足深圳，走向全中国！ 八佰麓居 荔湖城 嘉信福集团从事房地产开发11年以来，秉承“嘉誉千里，信承百年”的企业经营理念，投资及开发了多个品质项目。2011年，中英街壹号即已蓄势待发，嘉信福集团之东部战略自此升级，中英街壹号以其特有的优势和资源，承载着集团开发历程的全新使命，至此，中英街壹号势必将成为东部人居的新标杆！ 嘉兴茂 诚挚期待中银信与中原强强联手 双中合璧，共创奇迹！ Thanks！ * * 看到未来的希望，片区未来客户未来项目的未来 * 承载了很多使命，它是关内最大宗的商品房拍卖用地，也是当年关内土地拍卖的最高价，它承载着巩固香蜜湖豪宅地位的使命 核心客户要把握，重要客户要拓展，次要客户要争取 380.17㎡——2.9套2A 1110.94——8套半2A * * * * * * * * 经营特色： 新颖业态 促销活动 公益活动 经营服务 案例总结 阿拉莫纳中心，从区域功能规划、依托资源及建筑形态上都有一定相似度，而考虑到客群喜好，对本项目业态设置有一定借鉴意义 主题定位明确：强调度假休闲概念，致力于成为满足休闲类客户的区域型购物中心； 业态比例组合得当：主力店对客流起到较好的带动作用，同时主力店与非主力店的比例，各业态比例组合相对合理； 客群特色业态突出：针对各类休闲客群，业态设置明确，如美式餐饮、中式茶点、法式西餐等； 回廊动线将各区域商业实现互动，内部交通微循环与业态布局结合很好。 商业整体定位 内涵：休闲、海湾资源、中英街、特区入口、品类优势！ 项目整体定位 深港滨海休闲特区 深港口岸 滨海休闲区域 中英街价值 区位属性 区域规划 历史积淀 商业形象定位 革新“享乐”概念，续写中英街百年传奇！ 体验性.目的性.一脉传承 内涵：新瓶装老酒，中英街复兴时代的开启 Modern Technological Theme CTH characteristic Mall Park 人文时尚是这里的主题，其内涵、外延均以最直接的形式进入人们的感知系统：刺激、动感、 激情、乐趣、进取、新奇…… 口岸功能是这里的特色，购物、时尚、沟通，延展文化间的碰撞与交流，让水与时尚交融，感受一段休闲的时光…… 中英街复兴是这里的使命与价值所在，几个时代的交替，几辈人的梦与根 功能定位 大型茶餐厅、品牌连锁餐饮 、咖啡西餐…… 功能定位 食乐 集文化、餐饮、休闲、购物于一体，体现体验性、目的性、多样性 玩乐 享乐 商乐 康乐 社区影院 茶艺馆、美容SPA、形象设计…… 生鲜超市、品牌零售、免税商店、社区配套…… 茶艺馆…… 地下一层 地上一层 地上二层 地上三层 商乐特区 享乐特区 玩乐+康乐特区 食乐+商乐特区 目 标 客 户 特 征 具有良好的品牌美誉度 消费环境优雅风格 出品较好、具有特色 具有较强辐射能力 创新能力强 主力品牌矩阵 项目招商思路 如何实现项目核心竞争力，做到人无我有，跳出盐田甚至深圳的现有商业模式？ 如何实现中英街复兴，以什么方式和内容复兴，突破品牌和商家复制的局限性？ 解决