中原2012年10月合肥新地中心·天誉2013年总体推售及定价的策略.pptVIP

* 《2013房地产营销策划大全》震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 新地中心 ?2013年总体推售及定价策略 中原地产?2012.10 项目属性： 政务区核心地段● 天鹅湖绝版资源占有●第一杆位城市综合体 ——CBD价值定义者 60万规模●5000㎡高端会所●16万湖景豪宅●14万高端商业●17万顶级商务●240米标杆性都市名片 ——高端住宅品质奠定 本项目—政务区首席CBD都市湖景豪宅 总体推售 1 住宅1-3栋价值评判 1 2 3 4 5 1#：非中心位置，东侧受写字楼影响，南侧视野遮挡； 纯大户型产品3梯2户，总体质素略低于4#。 2#：非社区中心位置，中小户型，产品与5#相同，但总体质素低于5#； 3#：社区中心位置，产品线跨度较大，总体质素低于4#； 楼栋价值排序：43152 在售 在售 住宅1-3栋价值定性 1 2 3 4 5 168 120-220平米 3# 164 206-214平米 4# 296 99-186平米 5# 232 99-186平米 2# 82 218-238平米 1# 套数 面积区间 楼栋 中小户型，走量产品，现金流的保证 中大户型，企业利润型产品 价值标杆型 2013起-6月 07-12月 2013.12-2014.05月 2# 1单元 面积99\160\186 合计148套单位 2# 2单元+1# 面积99\160\186、220\240 合计230套单位 3#， 面积120、230 合计160套单位 4#， 208、213 合计82套单位 2014.06月 2012年 第1批 第2批 第3批 第4批 良莠搭配， 逐步价值提升！ 总体推售节奏 2#楼 产品线与5#基本相同，其中2单元质素略高于1单元，建议元旦期间率先加推2#楼1单元，后续价格逐步递增。 3#楼 120㎡产品可以作为本项目的补缺产品，建议在2013年元旦节点推出。 1#楼 由于写字楼遮挡，建议写字楼未完工之前推出，结合2#楼2单元房源高低搭配，丰富产品线。 4#楼 本项目楼王标杆型产品单位，建议4#1单元作为压轴收官产品在2014年5月份推出，以实现最高价值标杆。 1 2 3 4 5 在售 在售 总体推售节奏 1、2、3#楼定价说明 2 建立统一的豪宅价值体系，以实现销售价格与速度的均衡性； 通过产品线与推售时机的控制，保证价格梯度的完整性，确保销售均衡； 精确制导，稀缺标杆性产品价值逐步递增，实现价值最大化。 定价原则 1 2 3 4 5 2#楼 总体实收价格略高于5#楼约700元/㎡ 除5#以外，中小户型是本项目后续相对较为稀缺的产品类型； 前期4#、5#产品差异及价格梯度较大，对高总价大户型产品去化有一定影响； 为实现均衡去化，2#单位将逐步拉低与其他楼的的价格梯。 1 2 3 4 5 1#楼 过渡性利润产品，价格略低于目前4#楼 纯大户型产品，非社区中心位置，价值略低于4#； 1、3、4#楼价格上保持适度的价格梯度，同时在推售时机上的控制，使其价格逐步有所递增； 实收均价低于4#约1000元/平米，略低于3#约400元/平米。 1 2 3 4 5 3#楼 总体实收价格略高于1#楼约400元/㎡ 中间位120平无湖景单位价格高于5#99平约1800元； 计划13年底起起售，两边端头位大户价格高于4#目前户型价格； 由于120单位的价格拉低，栋均价与1#价格梯度基本保持一致。 1 2 3 4 5 4#楼1单元 压轴销售，现有备案价格基础上提价1500元/㎡ 根据现有的定价策略及推售节奏，后续4#1单元房源将进一步实现价格递增； 在现有的价格基础上将进行适度提升，确保楼王单位价值最大化。 各栋价格比较 详见1、2、3#价格表 11210元/㎡ 整栋均价 11550 10250 10210 11630 10980 9870 9870 12010 实收单价 190 99 99 160 160 99 99 190 面积 08 07 06 05 04 03 02 01 房号 10518元/㎡ 整栋均价 10310 9710 9700 11320 11660 9590 9590 10760 实收单价 190 99 99 160 160 99 99 190 面积 08 07 06 05 04 03 02 01 房号 14060元/㎡ 整体均价 15820 12470 实收单价 238 218 面积 02 01 房号 14440元/㎡ 整体均价 15750 11730 11730 16170 实收单价 214 121 121 215 面积 04 03 02 01 房号 15181元/㎡ 整体均价 15710 15040 实收单价 214 208 面积 04 03 房号 关