中原2012年2月重庆斌鑫中央国际公园的项目2012年全年营销的策略.ppt

斌鑫中央国际公园项目2012年全年营销策略 ChongQin.g2012.2 整年营销目标 1 2012年市场营销环境 2 2012年营销战略 3 2012年项目营销策略 4 目录 2012年项目营销执行工作安排 5 整年营销目标 1 2012年市场营销环境 2 2012年营销战略 3 2012年项目营销策略 4 目录 2012年项目营销执行工作安排 5 2012年全年推售货量统计 在售 在售 在售 3月推出 4月推出 8月推出 10月推出 12月推出 2012年全年推售洋房货量： 栋数：全年10栋，待售8栋约228套；面积：3.1万方；预计金额：1.7亿元 2012年全年推售高层货量： 栋数：全年9栋，待售7栋约1816套；面积：14.5万方；预计金额：5.1亿元 在售 在售 6月 8月 9月 9月 10月 12月 12月 销售目标 物业类型 销售金额 套数 月均趋化 洋房 1.7亿 260套 30 高层 5.1亿 1819套 259 合计 6.8亿 2079套 我们将面临的销售任务 此外，我们还必须完成2011年剩余货量的销售，及全年完成签约7个亿； 上述销售目标意味着接下来，从3月开始我们将每天至少销售一套洋房；从6月开始每天必须销售十套高层。 签约目标意味着我们在2012年的销售任务实际完成时间应该尽量在11月。 洋房客户数量：3200组，3-12月日均10组洋房客户 高层客户数量：19000组，3-12月日均60组高层客户 推售时间表安排 3月 4月 6月 8月 9月 11月 12月 10月 7月 5月 3月洋房4# 4月洋房6# 8月洋房8、9# 10月洋房10、11# 12月洋房12、13# 6月高层28# 8月高层16# 9月高层24、17# 10月高层29# 12月高层21、22# 3月之前剩余洋房约：30套 3月之前剩余高层约：20套 洋房重点消化及蓄客启动器期 项目强势蓄客及销售启动期 销售目标完成期 推售段过于集中在下半年，将客观造成销售任务完成存在一定的难度；其次，全年阶段的主要在3月份之前的去存期，4-8月的主要蓄客期，以及11月份之前的主要销售期。 阶段任务铺排关键点 针对剩余洋房产品的消化速度提升； 扩大市场对于项目洋房产品的关注，提高市场影响力； 加大洋房客户的来访数量，提高成交比例； 洋房决定成败、树立市场高度、扩大竞争影响、全面蓄客强销 通过前期洋房宣传势能占位西区宜居楼盘市场高度； 为下半年将推售的高层和洋房产品积蓄大量意向客户； 扩大蓄客渠道，全方位挖掘项目意向客户来源； 营销案场整体氛围，全面提升客户样板体验效果； 狠抓项目现场销售技巧提高来访客户成交比例； 把握关键节点，营造热销氛围，强势拉升成交意向。 整年营销目标 1 2012年市场营销环境 2 2012年营销战略 3 2012年项目营销策略 4 目录 2012年项目营销执行工作安排 5 2012年年初对于市场预判 重庆公积金贷款比例上调 重庆提高房产税征收门槛 银行政策 公积金缴存比例由7%统一调整到12%。同时贷款比例也由之前的15倍提高到25倍； 重庆主城九区高档住房价格标准，由2011年的建筑面积9941元/平方米，提高至12152元/平方米。 重新发放首套房利率回到基准利率； 2月24日银行下调准备金率0.5 所有线上宣传指向2012年1月房价下降、成交比例下降、各大开发商下调价格促进销售。 重庆2011年房地产市场分析报告.pdf 重庆2011年土地市场分析报告.pdf 重庆楼市2011年12月至2012年上半年走势预测分析.docx 2011-2012年度重庆房地产市场分析 供应方面：供大于求长期存在，尤其是上半年，存量+上半年推售量将进一步增加供需矛盾；控价出货将是众多开发商的第一选择； 需求方面：需求会得到一定的释放，但其释放的量与时间受制于银行政策的稳定性和政府优惠政策的出台时间、力度等众多因素； 金融政策方面：会有灰色操作空间，但有很大的不可预期性；需谨慎对待； 成交价格方面：在供需矛盾尚未解决的前提下，价格仅能趋稳，难以出现大的反弹； 2011-2012年度重庆房地产市场分析 反弹？ 不存在大的反弹，2012年仍将在艰难中度过 政府为了保证整体社会环境和需求的正常发展，在2012年年初各种市场趋势指向都向良性有序和方向发展，从对于首套房政策的回归到对于满足人们对于改善性居住的合理需求，可以预见2012年的重庆市