中原2012年3月6日中孚泰辽阳河东新城的项目定位及发展战略的报告.ppt

如何在北方三线城市打造原味坡地建筑？ 暨中孚泰辽阳河东新城项目定位及发展战略报告 沈阳中原市场研究部 ShenYang 2012.3.06 提报思维导图 ——以本我为基础，以市场为依据，以客户为导向确定定位方向，提供定位相关物业发展建议 我是谁？ （宗地分析） 我有什么？ （宗地资源） 我的价值点在哪？ （宗地价值点） 我面临外部大环境？ （市场结论） 宗地 大家怎么看我？ （客户分析） 市场定位 发展策略及启动区 客户定位 产品定位 形象定位 价格定位 1 宗地研究 2 项目定位 3 发展策略及启动区 宗地区位 Part 1 辽阳市位于辽宁省中部，北依沈阳，南接鞍山，东邻本溪，西部与辽中接壤 辽阳市地理位置优越，是区域内的重要的交通枢纽，长大铁路、沈大高速公路贯穿南北，辽溪铁路横跨东西。 位于辽东半岛城市群的中部，是一座历史悠久的文化古城，也是新兴的现代石化轻纺工业基地 辽阳是沈阳七城一体化的重要组成部分 辽阳是沈阳经济区的重要组成部分，是重要的交通枢纽，现已形成“辽沈”一小时经济圈 辽阳地理位置 辽阳城市介绍 辽阳主城区面积占全市总面积的6%，城区人口占总人口的27%，正处于城市扩城初级，具有发展潜力 辽阳市辖辽阳县、灯塔市（县级市）和白塔、文圣、宏伟、太子河、弓长岭五区 全市总面积4744平方公里，人口约185.8万人 其中主城区包括白塔、文圣、宏伟、太子河，区域建筑面积269平方公里，仅占全市面积的6% 白塔区和文圣区是辽阳市老城区，辽阳市现有新建楼盘的大部分都在这两个区内 宏伟区属于辽阳的工业区，辽阳市的石油化纤企业都集中在此 辽阳行政区介绍 辽阳城市区划 主城区 本案地处辽阳市河东新城，是辽阳政府重点规划的区域，政府资源的倾斜对于提升区域热度具有很强推动力 河东新城位于辽阳市，地处太子河东岸东部，与老城区隔河相望。 本案地块位于辽阳市河东新城太子河东岸，东临辽东路、南临太子河路、西临文昌路及水系绿化。 市政府将搬迁至河东新城，未来还将规划的有体育中心、九年制学校、剧院等等配套设施。 河东新城也是与沈阳到辽阳的轻轨相连接的重要城区 本案在河东新城的位置 宗地解读 Part 2 本案是河东新城1#地块，位于河东新城一期南侧，整体宗地南北长，东西短，四周低，中间高，具有天然山地资源 本案宗地 宗地东侧辽东路 宗地北侧翰林路 宗地南侧太子河路 宗地西侧文昌街 地块内地质、地形复杂，包括山体与矿坑，最高落差75米，利于打造山地资源楼盘 宗地北侧水塘一 宗地北侧水塘二 宗地高差 宗地高差 宗地内普宁寺 宗地内现有农田 地块东侧地形 地块西侧地形 地块南侧地形 地块北侧地形 地块内复杂地形 地块南侧地形 宗地东侧可以遥望到辽阳市墓园，客户对于墓园的抗性很大 宗地北侧水塘一 宗地北侧水塘二 宗地高差 宗地高差 宗地内普宁寺 宗地内现有农田 地块东侧墓园 宗地内部 地块东侧墓园 交通及周边配套 Part 3 本案周边的公交线路主要有3条，有4座与老城区相连的大桥。未来将有沈阳至辽阳的轻轨通往本案的东侧 沈阳至辽阳的轻轨 与辽阳老城区相连的4座大桥 23路：东京陵——站前 东京陵 - 建安公司- 下坎 - 王庄 - 地号 - 新城 - 南门口 - 汽校 - 玻璃厂 - 红光 - 槐花酒厂 - 永乐小学 - 襄平派出所 - 东三道街 - 五院 - 裕国花园- 东二道街 - 安居小区 - 鼎祥- 华兴 - 大什街 - 木鱼石 - 清泉池 - 辽纺 - 财政局 - 汇东市场 - 站前 (27站) 13路：站前——东京陵 站前 - 广场　- 水塔 - 市医院 - 中华 - 金银库 - 永乐小学 - 太子河 - 槐花酒厂 - 红光 - 玻璃厂 - 汽校 - 南门 - 新城 - 地号 - 瓦沟子 - 铁道口 - 四区 - 东京陵 (19站) 2路：站前——庆阳俱乐部 站前 - 广场 - 水塔 - 市医院 - 中华 - 金银库 - 永乐小学 - 太子河 - 槐花酒厂 - 红光 - 玻璃厂 - 汽校 - 南门 - 新城 - 地号 - 瓦沟子 - 朴家沟 - 哨所 - 庆阳俱乐部 (19站) 河东新城是未来辽阳市政府所在地，本案正处于未来市政府的南侧，区域配套设施正在逐步完善中 河东九年制学校 河东文化中心、剧院 河东高中 新运、襄平大桥 宗地SWOT分析 Part 4 本案发展机遇与挑战并存，既存在巨大的发展潜力，但也有无法规避的硬伤 优势（strengths） 劣势（weaknesses） ＞宗地具有山地景观资源 ＞宗地东侧临辽阳殡仪馆及太子河区墓园，客户具有抗性 ＞南侧临太子河、太子岛，是辽阳首个山水资源结合体 ＞宗地东侧辽东路是辽阳外环，往来货车多，噪音大 ＞容积率1.1-1.4，具有低密度产品优势 ＞宗地内地形复杂，开