中原2012年10月合肥恒盛坝上街的项目营销的策略的报告.ppt

恒盛坝上街项目营销策略报告 承载城市荣耀与梦想;;写在报告前的思考：恒盛坝上街是城市的还是恒盛的？;客户心理价位：10000元/㎡ （受大势等诸多敏感因素影响，“拣便宜”的压价心态占主导）;;政策谨慎，主导刚需;政策谨慎：政治因素决定短期内政策难以放松，严峻形势延续;市场下行：放量萎缩，成交量创新低，严苛政策下价格应市而落，客户观望情绪加重;刚需主导：严苛政策以及购买成本的增加，导致观望情绪加重，成交以刚需产品为主导。;品类拔萃，枭雄争霸;;;中高端楼盘多集中在西南，主城区较少；从区域、推售时机及物业类型来看：本案主要重点竞争项目为主城区万科金域华府、祥源广场、新地中心天誉、华润凯旋门和益力檀宫等。 ;红海爆发：2012-2014年高层豪宅放量庞大，爆发节点集中，2012年9月豪宅之战开始;品类拔萃：2012-2013年豪宅扎堆涌出 ，消化压力大，同时产品类型出类拔萃，形态汇聚 ;竞品形象基本以“走虚”的方式来表达，全部在走高端路线，以世界级别和地段来树立形象。;;新地中心·天誉;新地中心·天誉——安徽之门，天鹅湖南岸一线湖景豪宅;;;万科金域华府;*;项目价值素描：万科在合肥的高端住宅项目，交通便利，周边商业配套成熟。万科物业口碑加上万科品牌，再加上无可复制的地段成就了一环高端项目。办公、商业、酒店、住宅、酒店公寓一应俱全，为业主及消费者带来生活的便捷及高品质的享受。;祥源广场·翡丽城;*;;华润凯旋门;华润·凯旋门——天鹅湖畔，顶级综合体项目;*;华润凯旋门——尽管与本项目区位不同，但超大的规模，华润运营商业的能力、顶级配套以及豪宅产品，是本项目最具竞争力的对手之一。;益力檀宫;*;益力檀宫——全部为豪装大平层产品，在安徽房地产市场上目前是价格标杆项目，预计10月份开盘。;;;沿袭合肥发展的“141“蓝图，火热区域：南有“滨湖”、西有“政务”“高新”、北有“北城”合肥副中心崛起于南北西方。合肥的东部——瑶海区依旧保持一张“旧明信片”的模样……;“南富、西贵、北贫、东贱”传统的合肥观念：中心城有传统步行街、万达广场、银泰百货……南边进驻了世纪金源、万科、保利、旭辉……西边有了万达中心、银泰百货、1912、中环城……北边有了世纪金源、中铁国际城、明发商业中心、海亮蓝郡……;从安徽大市场、长江批发市场、漕冲批发市场、汽配市场、到白马服装城、义乌小商品批发市场、华东建材城、红旗建材、裕隆机械市场……俨然东部是一个“批发部” 还有化工厂、炼钢厂、钢材厂、机械厂、玻璃厂、安纺厂……东部俨然又是一座“生产部”;;中部：打造大型城市综合体、商居以及发展服务业，形成综合性的特色街区； 西区：现代商业商务中心； 南区：物流服务集中区； 北区：以瑶海工业园区为主的新型工业区； 东区：龙岗物流服务业、商贸居住区； 东北区：全力力打造安徽职教第一城，建设在全国有影响力的高职教育示范基地；;商业价值洼地效应，长江东大街、长江路、芜湖路是连接坝上街与四牌楼、万达广场两大新型商圈纽带，加之临近万达广场商业街的功能定位及地铁1号线开通，未来将形成东部的超大、新型商圈，区域商业前景看好。;商务价值洼地效应，长江东大街 “总部基地商务街”的功能规划利好，商务市场空白，存在机会点，未来发展前景广阔。;合肥长江东大街交通示意图;随着未来地铁1??线、2号线在大东门规划的大型换乘中心的使用，大东门将和淮河路步行街、万达广场、坝上街等一同构成省会新的核心商业圈。 ;环境、教育、市政等生活配套日趋完善，城区形象面貌将逐步改善，生活配套将日益升级。 ;1;;傾 聽 listening ;我们选取与本项目最具备客户共性的两个项目：;客户主要集中在40岁-50岁，置业群体趋于成熟化;购买顶级豪宅置业目的;购房因素客户关注人数图;信息交换频繁，在意圈内认可;行业以政府和金融行业居多;品牌的新款;合肥高端豪宅客户分析：对物业管理水平要求很高，软性服务认为是豪宅不可缺少的标配;具备标杆性项目的特征，外省外地的比例占到15％;1、本地目标客户研究;姓名：杨新军 置业需求：新地中心天誉160平米三房 基本情况：45岁，肥东人，之前住在琥珀山庄，有一个已成年的儿子 职业：金融行业 置业目的：自住，一家三口 置业取向：户型设计和尺度、项目档次、地段 客户描述： 该客户想换房，主要是琥珀山庄目前周边配套已难以跟上客户的需求，客户想要换成更新的小区。去过凯旋门、新地中心、万科金域华府，比较看好政务区的发展潜力。房间特别要求加大空间，住进去比较有面子感。 客户语录： ——政务区的发展还是相当有潜力的，我比较看好它； ——看过凯旋门、新地中心、万科金域华府，品质不错，对比我们现在的房子，房间尺度一定要够大，视野要开阔，最好能带装修。;姓名：吉少杰 置业需求：华