中原2012年度重庆泽科·港城国际营销的策略.ppt

;年度策略提纲;2012年度目标与任务;;2012年度项目营销任务;2012年度项目营销任务;外部环境研判;重庆2011年房地产市场分析报告.pdf 重庆2011年土地市场分析报告.pdf 重庆楼市2011年12月至2012年上半年走势预测分析.docx;2011-2012年度重庆房地产市场分析;依然是全国最旺的房地产市场 再次提速的城市建设 两江新区大发展的一年 两江新区主官易人、十大城市开发片区大部分位于两江新区、中央公园片区成为重点之一、大力推进房地产开发列入今年两江新区五大任务等； 区域城市建设初露峥嵘；;2012年度营销战略外部环境结论;内部环境研判;2011-12-14++泽科港城国际2011年年度总结.pptx;2011年项目发展中存在问题;2011年项目发展中存在问题;2012年推售时间及产品分析;2012年推售时间及产品分析;2012年推售时间及产品分析;2012年度区域竞争环境;2012年度区域竞争环境;2012年度营销战略内部环境结论;2012年度营销战略内部环境结论;营销总体战略;2012年度营销总体战略;2012年度营销总体战略;2012年度营销总体战略;2012年度营销总体战略;营销执行策略;2012年度营销执行策略体系;2012年度项目价值解读;2012主题策略;2012主题策略;关于主题的诠释和传递;一个理论：“城市中心价值论”理论体系;一本册子：“大城初现”;一条短信：项目各项进度的业主短信、重要进度的客户短信;一场公关：商业规划完成、招商工作的集中展示；客户对于商业的提前体验; 针对项目优势价值，进行强化营销推广;;整合传播实现价值动态传播：广泛的价值接触点，实现精准营销; 为不同购房周期的客户动态传播;六个策略---2012客户策略;客户特征： 1.对两路有区域情节，因生活、工作等多种关系与两路产生联系的人群； 2.年龄在30-40岁之间的中年群体为主； 3.企事业单位职员为主，私企业主为辅； 4.以自住型购买为主，占到70%比例，其余30%客户大多看好区域及项目未来价值，以投资购买为主。 购买动因： 1.经济原则：由于经济约束，首付有限，同时又不希望月供过高而影响到自己的生活质量，追求 “高品质、合理总价”。 2.选址原则：了解区域规划，看好区域未来发展，与两路有各种关联。 3.客群原则：希望拥有和自己类似??者相同层次的邻居，与自己的亲友居住在一起或就近居住。 4.规划原则：看重项目大盘规模、齐全的商业配套，认可项目在区域中的大盘地位，追求有品质的居住环境。;——A版块（已覆盖范围）客户分解;客户特征： 第一部分： 1.经济实力有限，但有稳定的工作收入且处于事业上升期； 2.与父母同住或者租房，没有属于自己的居住空间，寻求更高品质的居住条件； 3.年龄在25-35岁之间，追求品牌，注重生活品质，以享受型为主，不愿过高月供而低品质的生活；精神压力较大。 第二部分： 1.在江北、北部新区或主城其他区域居住，目前已购置物业，收入稳定，有一定积蓄，希望进行投资或为未来退休居住而购房（首改、投资）； 2.年龄在35-50岁之间，已有稳定的家庭，对购置物业有自己独立的见解，看好未来发展。 吸纳理由： 理由1：工作或目前生活在江北、北部新区或其他区域，处于发展上升期，经济实力有限，同时又不希望月供过高，无法在江北等房价相对偏高区域购置物业，追求 “高品质、合理总价”。 理由2：看好区域未来发展，认可两江新区规划及项目未来前景，希望在本区域发展初期购置物业进行投资的客户。 理由3：本项目大盘规模、齐全的商业配套，认可项目在区域中的大盘地位，追求有品质的居住环境，同时对泽科品牌已经有一定认可度的客户。;——B版块（重点拓宽、吸纳）客户分解; “安内纳外”策略; 分阶段差异传播;六个策略---2012媒体策略;户外. 在户外广告牌价格日益飙升的情况下，拓展新的户外渠道构成，使户外投入更加经济，通过形式组合，力争覆盖更多点;网络. 在节点前后进行网络硬广投放，更为重要的是对于网络新兴媒体的运用及网络推广的长效维持;报媒. 在节点前后进行硬广及软广结合式投放，投放数量需要进行控制，但加大每次投放力度，建议选择较好的版位（新闻版）进行连续投放。夹报在持续销售期作长期投放，重点覆盖本区域，同时，结合项目巡展地点更换进行其他区域覆盖;其他. 在洋房推售前期开始启用影院贴片（影院展台/资料摆放）、高端人群直邮等渠道，提升项目品牌传递，强化高端客户达到率。 （微电影短片）策划一部两个年轻人都市爱情、事业、家庭为主题的另类广告短片，通过微博、网络、轻轨、影院进行发布；。;常态化巡展 将巡展纳入常态化渠道 每月保持3次区域内巡展 2次区域外巡展;六个策略-