中原2012年滁州国耀全椒的项目推广的报告.ppt

案名2.0 整体营销阶段及节奏划分 时间线 阶段目标 营销侧重 营销手段 重大节点 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 扩大认知度，建立战场 渗透价值系统，体现优势 落地价格，开盘热销 外展场开放 售楼处开放 示范区开放 开盘 城区到达率 城区、乡镇信息到达率，案场客户到访率 成交率 外展点 全市派单 邮寄明信片 恐龙展活动 现场引导 区域热度炒作 乡镇锁定 派单巡展 暖场活动 示范区开放 业主答谢活动 定向推介会 推广主题 四地九城 建筑中国疆场 每个人的生活 都是一部史诗 全椒不曾有 全椒不再有 汇报完毕 欢迎讨论 THANKS 地面战：深耕全椒16镇 ■镇招待所：项目桁架或设展台发放单页 ■镇菜市场：发放单页及环保布袋 ■镇商业街：往店铺派单页及环保布袋 ■村卫生站：派单页及环保布袋 ■公交车车身广告 3、持续暖场活动，频繁与客群互动 客户通道铺出去，借助活动把客户收回来。 每周周末暖场活动，以小利益刺激到访，烘托人气，将地段的热度炒成习惯。 以每天50-80组客户为规模，持续做低成本活动，吃喝玩乐送，对外造舆论，项目已经排队排疯了。 4月 日进百金 签到换优惠 3月——苹果产品连环抽 c.开盘阶段（5月） 如果项目坚持所有房源一把推，无论开盘什么成果，都要大张旗鼓的涨一次价，借涨价逼定一轮犹豫性客户。 如果项目开盘前客户量不足以支撑所有房源去化，开一半，开盘后立刻加推，再逼一轮客户，创造连续热销。 开盘后主要客户通道转为业主传播，利用业主创造业主重点在线下客户组织。 开盘前奏-实景示范区开放，震撼全椒 开盘后，利用业主，创造业主——大宴全椒 开盘后，业主签约完毕，请业主在县城最好的酒店，吃饭。 利用业主，创造业主——进单位、进工厂、进学校 从业主中挖掘资源，进学校、工厂、移动电信等企业单位， 做客户推介，做团购，做民间代言人。 主动走到客群圈子，寻找合作机会 ▼学校、单位春游活动，提供帽子 ▼学校春季运动会，提供奖品 ▼政府机关单位内部活动，找机会合作 ▼机关单位员工体检时，将宣传资料夹在体检资料里面 ▼组织老干部书画大赛 将客群聚在本案身边，持续活动互动 ▼国际早教中心，现场互动 ▼知名琴行，现场互动 ▼知名舞蹈学校，现场互动 ▼知名外语学校，现场互动 ▼知名学校老师（如168学校）现场讲解高考备战技巧 小操作，大用处 四、表现系统 方向一：快传播，什么认知度高叫什么。 方向二：高调性，什么有文化有品味叫什么。 方向三：大口号，什么喊得响叫什么。 案名考虑—— 四地九城，建筑中国疆场 第一阶段——品牌入市，大腕房企。 1 2 每个人的生活都是一部史诗 第二阶段——品质生活，以客为尊。 全椒不曾有，全椒不再有 第三阶段——落地产品，全椒唯一。 户型趋势 9 淡市影响下外地开发企业正领导产品进行设计理念全面提升，目前从功能性到附加值方面均有较大提升 多金大公馆 89平米三房 文一托斯卡纳公馆 82平米两房 唐宁公馆 110平米四房 2011年以来全椒进入淡市，此影响下众多新入市项目及外地开发大盘的后续产品在设计方面均有了较大调整； 户型面积进一步压缩，在功能性与总价控制方面进行了较以往力度更强的调整，同时入户花园、空中花园等赠送面积的方式开始在新产品中大量出现； 5.4米挑高产品也有出现； 由于全椒本地客户特性决定了主流成交产品的性价比是最为关注的因素，而对于高端化、舒适性的需求排序次于价格与实用功能。 主流客群 10 主流客户以本地刚需和住房升级型客户为主，总价30万为主流，对于物业及学区较为看重 近年来随城市的升级再造及政府大量出售土地，回迁房、安置房数量大大增加，多数全椒人手上拥有两套或两套以上住房，但由于回迁、安置房屋居住品质有限，尤其物业相对低级，因此目前市场主流需求为刚需和住房升级型客户； 作为诞生过吴敬梓等文化名人的历史名城，全椒人对于教育的重视程度由来已久，当前市场学区房明显较受追捧，但优质学区资源对于价格提升帮助有限。 关注因素 11 初级市场决定主流需求层级，客户眼界有限，置业关注重心仍停留在实用功能方面，对于形象、圈层等理解较少 排序 关注因素 形成原因 核心因素 总价 由于首改型客户较多，对于户型面积有明确需求，因此对于总价较为敏感，大部分客户的总价控制范围在30万以内 重要因素 学区 作为文化名城，自古以来即对教育极度重视，另外由于缺乏支柱产业，期望下一代通过良好教育跳出现有生活圈层 地段 城市规模小，发展处于起步阶段，目前仅老城区配套相对齐全，地段价值较为突出 户型 过于强调户型性价比导致对于户型内部空间的延展和附加值极为看重 社区配套及物业 多数人因拆迁安置拥有多套住房，但小区内部配套及物业与商品房相差较远，期望通过置业升级 存放量盘点 12 唐宁公馆 托斯卡纳公馆 蓝石都市豪