中原2012年武汉汉口三元后湖的项目可行性的研究及初步定位的报告.ppt

* * * 案例研究 —— 海昌极地海洋世界 海昌·极地海洋世界 第 * 页 项目名称 海昌极地海洋世界 项目地址 东西湖三环线与与宏图大道交汇处（常青花园东侧） 占地 700000㎡ 建面 850000㎡ 总户数 1108 物业类型 多层 小高层 高层 开盘时间 2010年12月 开发商 武汉极地海洋世界投资有限公司，武汉创富房地产开发有限公司 花园洋房 建筑创新 创新特点：南北双景退台洋房设计/顶层花园、阔绰多露台赠送/底层半地下室设计 双景洋房剖面 双景退台 超大露台 顶层花园 案例研究 —— 海昌极地海洋世界 户型创新 三房两厅两卫125.46平米 创新 入户空中花园设计 主卧套间设计 储物间设计 大生活阳台设计 入户花园 超大生活阳台 主卧套间 储物间 三房两厅两卫168平米 创新 一楼地下式设计 主卧套间设计 拥有南北双入户花园 下沉式庭院 下沉式庭院 主卧套间 地下室功能空间 双入户花园 案例研究 —— 海昌极地海洋世界 案例研究 —— 海昌极地海洋世界 项目借鉴点 高低产 品搭配 户型设计 形象建立拔高溢价 通过在项目地块规划高层、多层、叠墅等多样化产品，提高项目土地产生价值。 多类型物业满足多种客户需求，扩大客户范围。 多层洋房设计通过双入户花园、露台、下沉庭院方式扩大赠送面积。 充分考虑客户的私密性及实用性，设计主卧套间及储物间。 通过极地海洋公园拔高项目形象，提高项目溢价能力，在东西湖片区均价5600元/㎡时，实现项目销售均价7000元/㎡。 个性化需求：产品设计多样，满足高端客户的个性化需求。 品质及档次：产品需具有较高的档次及品质，跳出周边同类价值产品。 2 1 硬件配套设施：与高层产品硬件配置拉开差距，拉升产品档次。 3 建筑风格：具有鲜明的建筑风格，使自身也成为小区的靓丽景观之一。 4 多层住宅产品建议价值点 多层住宅建议 退台情景洋房是一种创新的建筑形态，通过新颖的入户方式、层层退台的建筑形态以及情景房的设计，是住宅在满足基本功能的同时，提高建筑品位，给居者带来与众不同的全景式的情调生活。 ? —— 中原建筑中心 建筑特点 院 —— 底层的私家小院。 错 —— 动静相错，室内和室外空间转换相错，增加空间的动感和层次感。 退 —— 退台，让没有接地的楼层延伸更大的室外空间，增加室内空间与室外空间的接触面。 露 —— 更多的室内空间暴露给自然。 主要建筑形态 退台情景洋房建筑形态以“3+1、4+1、5+1、6+1”几种形态最为常见。 本项目由于建筑密度较高，所以建议“6+1”的形式。 产品亮点 层层退台，使楼间距加大，顶层楼距加宽，轻易享受全年阳光，真正营造了一个有天有地的生活空间。 层层退台 退台情景洋房设有南北入口，底层住户享受南面入口独立入户，通过首层的私家花园直接进入家中，与别人分享花园美景的同时保证安全性与私密性。二至五层则通过北入口楼梯进入家中，避免了楼上楼下出入的打扰。 私密入户方式 传统多层产品一般只有一层才带花园，而退台情景洋房通过退台设计，使每户业主都可以享受露台设计，尽可能使居住者得到更大的实惠。 层层露台 多层住宅建议 多层住宅建议 提高项目硬件配置，增强项目品质 电梯入户 考虑退台洋房2-6层设计电梯入户，每户享受私属电梯空间 如结构及景观条件满足，可以在多层设计观光电梯。 保姆房 部分大户型设计保姆用房，满足业主生活需求。 保姆房位置需于位于较为独立区域，与主人主要活动区域隔离。 提高住房硬件配置 在部分建材的使用上鱼高层相区别，体现洋房的尊崇性。 多层住宅产品规划建议 建筑风格 中式风格 现代风格 西班牙风格 地中海风格 退台情景洋房建筑风格多样，可以根据项目整体风格规划进行灵活搭配。 整体收益测算 物业 业态 总建筑面积 （㎡） 单价 （元/㎡） 销售额 （亿元） 住宅 高层住宅 141780 7200 10.21 退台情景洋房 25500 9400 2.39 商业 街铺 18000 22000 3.96 独栋式商业 21600 18000 3.89 合计 206880 　 20.45 K6地块整体收益估算 住宅收益约占总体收益的61.6%。其中高层住宅约占项目总体收入50%，是项目主要现金流产品；退台情景多层是住宅溢价产品，提高住宅销售利润；住宅整体均价约8890元/㎡ 商业收益约占总体收益的38.4%。是项目能产生溢价能力较强的产品；商业整体均价约19800元/㎡