中原2013年08月重庆首地集团智慧云端城市的的策划思路提报.ppt

首地集团智慧云端城市 策划思路提报;写在前： ;;重庆城市解读;图：近年来重庆房地产供销量对比（单位：万㎡）;图：2012年主城各区供销量（单位：万㎡）;图：近年来主城区商品房建面均价（单位：元/㎡）;重庆主城区商品房供应成交以商品住宅为绝对主力，占总体的80%左右，而商业物业仅占10%左右；从目前重庆的发展阶段来讲，房地产市场仍以住宅开发为主;重庆商品住宅以刚需市场为主要支撑，高层产品占成交总量的80%以上；近年来低密度物业市场表现活跃，供应成交涨幅明显，2012年改善型需求进一步释放，呈现供不应求的态势;房地产政策（重庆）：以调整为主，保证刚需，适度促进改需;项目之于城市价值;;由于山脉、江河等特有的地理条件不利于城市交通路网建设和都市功能的延伸，城市东西外拓需借助强势的外部推动力，顺应地理条件，南北纵向发展则是未来城市发展的主要趋势;在特有的地理条件下，重庆主城整体发展呈现为“主进北、附拓西、次延南”格局，城市主力发展的两江新区则代表未来重庆形象和城市最高发展水平 ;“重庆向北再向北”，未来重庆将步入“双城双核”时代，未来北部将形成以悦来-空港为核心的城市级发展核，与解放碑等并驾齐驱，成为新重庆的中心之一，助推重庆成为国际化大都市;悦来周边组团以工业、高新技术产业（电子信息）、物流业、生态产业、生物医药产业为主，部分组团产业存在重合，而悦来组团是其中唯一以会展业这一现代服务业为核心产业的区域;从各组团的区位和推动层级来看，蔡家和水土组团在悦来周边几大组团中的影响力较弱，区域价值与其他四个组团不在同一层级上;礼嘉组团的核心价值来自于其占地5.1平方公里的礼嘉商务区，三大功能分区合力推动其在整个重庆市商务、商业领域的重要性，因此“国际商贸中心” 是其核心竞争力的来源 ;大竹林-照母山板块是重庆向北后继金开大道的第二个高端住宅区，无论是从板块位置、区域发展、生态资源、公共配套等方面都优势突出，共同构成照母山板块的核心竞争力 ;中央公园城市级的生态资源赋予区域浓厚的休闲气息，具备辐射全城的优势价值，而区域周边强势???局的大量市级公建设施将于2015年左右陆续入驻，城市配套体系的不断完善也将极大拉升区域形象和价值。 ;“会展城”在重庆独一无二 ，智能城和生态城的规划又赋予区域较高的投资和居住价值，加之其利用悦来古镇的历史资源将发展旅游经济，使整个悦来组团的定位更加高端，且与周边差异化，引领城市发展 ;通过对四个区域的对比可得，大竹林组团是目前最热的区域，但其他三个区域即将成为两江新区的新热点；而同为城市最高价值区域的它们发展的侧重点和支撑点有所不同，因此可以走差异化路线;;地块资源—区域制高点、观国博中心、嘉陵江、临近约250亩市政绿地;地块指标：带191亩教育用地的住宅主导大盘，总占地880亩，是悦来会展新城乃至两江新区大规模开发项目，其中教育用地作为稀缺资源需重点利用;项目周边交通体系逐渐成熟，快速通道、轨道交通、公交系统已可快速通达城市中心、蔡家及机场片区；交通条件保障极大促进区域价值的跨越;;会展中心之于地块价值分析 ;开发商背景解读：具备高形象、丰富开发经验开发商；但作为入渝操刀首个大盘开发项目，首都集团在重庆市场暂未形成强势的品牌支撑 ;项目价值属性提炼 ;;在项目所处区域非唯一性前提下，同处两江新区的超级大盘：龙湖两江新宸、香港置地约克郡同时叠加品牌及资源核心竞争，同为大盘，本项目核心竞争力在哪里？;根据中原全国成功大盘开发研究模型：在不具备强势品牌优势下，主题、配套、产品力是大盘取胜不可获取的三大因素;本项目竞争策略——必须从项目主题、差异化配套及核心产品竞争力上加以突破 ;; ;6大思考维度： ;;;＞;＞;＞;智慧云端城市 云计算时代下集合科技、生态、智能、教育等多重价值元素为一体的泛城市综合大社区，以前沿时尚科技创新城市生活态度，引领未来舒适便捷、安全环保的轻松生活，极尽享受惬意十足的智慧人生;;;;;;构建体系原则：以科技、生态、智能为特色元素打造，适应云端智能城主题，在一定程度上保证项目差异化和竞争力 ;科技—LOW-E低辐射玻璃：玻璃表面镀上金属或其他膜系产品，具有可见光高透过及对中远红外线高反射的特性，相比传统玻璃更具优异的隔热和透光效果;科技—窗户外遮阳技术：窗户是建筑物白天采光的主要渠道，但窗户又能导致部分能量的损失，充分利用窗户遮阳科技技术，可最大化减少能量消耗;生态—雨水回收系统：收集、利用建筑物屋顶及道路、广场等硬化地较汇集的降雨径流，经多道处理工序和汇集，为绿化、景观、洗涤及地下水源提供水补给，综合节约和利用资源 ;生态—新型能源：代替了传统有效资源，既降低能源消耗，同时减少了污染物的排放、保护生态环境 ;智能—家居智能控制系统：高品质住宅打造特色，为业主提供家中电器、灯光灯方面的