中原2014年常州大名城营销的策略的方案.ppt

* * 7-8月策略 「价格标杆，调性拔高，利好炒作」 中央水景楼王，西区明星产品，树立价格标杆，拉高西区整体均价，并且通过该楼栋，实现与其他楼栋的价格差，实现价格挤压！ 配合点：三大利好 中央泳池实景区即将开放 幼儿园即将开园 商业街开街 9-10月策略 「价格挤压，利好持续炒作」 86#/77号楼蓄水开盘，利用一线河景房幼儿园近在咫尺的距离规避项目劣势，同时利用77#楼价格、面积与86号楼的差异进行价格挤压、房源面积挤压。 配合点：两大利好 中央泳池实景区即将开放 幼儿园开园 11-12策略分解 「年末冲刺，刚需全线上市」 85#/74#楼全线刚需、偏改善产品，在年底进行全力补仓，抢占市场客户。 样板间体验 中央实景区体验 泳池体验 「价值点提升，体验感增强」 西区整体策略 样板房产品面积选择建议 西区根据户型刚需及偏改善产品去化风险相对较小，除去这两类产品，140㎡左右及170左右的房源占比最大，且去化难度较大，建议样板房主要做这两类比例的产品。 样板房具体楼幢选择建议 建议本案61#楼，此幢140平左右的房子，约10万方； 71#号楼产品占比10%，预计货值可近4亿； 所以本案建议样板间打造该两幢楼； 样板房具体楼层选择建议 ７１号楼建议３楼６１＃楼６层建议在原因如下： ７１号楼为中央水景楼王无遮挡，与前面７０＃楼及６７＃错开，采光较好，楼层设置较矮，一方面告知客户矮楼层采光依然充足，另外离水面较劲，亲水效果好，且在负氧离子包围圈内； １－３楼所铺设楼梯间地砖较少，减少工程量 ６７号楼，因为离马路较近，太高，噪音较大；因前无组团景观，所以保证一定高度，可提高视野开阔度 看房动线建议 ７１＃ ６１＃ 客户从售楼处出发，沿路看房车沿着环线道路驶入７１号楼，６１号楼可通过步行 看房动线设计 秋千/花艺 花艺小品 塑胶跑道 沿路花圃 可以坐的音响 利用植被/花木/乔木/灌木打造看房通道沿线的色差景观，多运用景观小品增加视觉冲击力。同时用塑胶跑道打造全常州唯一的健康社区道路， 中央泳池及周边景观部分打造 周边地中海绿植 景观灯 泳池划分成人区/老人区儿童区 沙滩椅 无边界 泳 池 PART 4 营销策略方案2014 第一章节：货值统计分析、货源（问题）策略分析 第二章节：营销目标制定 第三章节：核心策略输出 第三章节：营销节奏安排 第四章节：策略分解（分物业形态别墅、东区高层、西区高层） 第五章节：阶段营销执行策略 分季度围绕营销核心推售、营销策略、推广、营销活动铺排 第一季度：体验季 第二季度：教育季 第三季度：健康季 第四季度：感恩季 月月爆破 教育季 体验季 健康季 感恩季 推售策略：别墅及东区库存/西区库存,同时可为71号楼大平层产品进行蓄水 线上推广：以全新售楼处公开及会所启动为主要李好点进行炒作 线下活动：以老业主回馈、新意向客户举办圈层活动 渠道拓展：中原以唯润会所、新北奔驰、琉璃时光、招商银行、浙江商会、教育机构等VIP高端客户导入优质客户去化别墅及高层 教育季 体验季 健康季 感恩季 别墅会所的成立，不在于大型活动，而是常态性的为客户举办户外、室内私宴、小型派对等活动，让业主充分体验日后会所作为社区的配套服务的高端！ 营销活动转为常态体验活动 教育季 体验季 健康季 感恩季 推售策略：87号楼一线河景幼儿园学区房，61号楼以面积、价格、位置 与87号楼互相挤压。 线上推广：以双语幼儿园即将进驻为主题，进行阶段性，持续性传播与炒作。 线下活动：以教育类、孩童为主线切入，与推售房源结合。 渠道拓展：以教育机构、学校为主要工作方向。 大名城业主公益基金成立 活动时间：4月中 活动目的：通过本次活动展现企业高度社会责任感与公信力，提高项目形象，并为3月幼儿园品牌确认预热 参与方式：成立公益基金会，发展商每卖一套拿出1万（直至捐满100万为止）投入《大名城业主公益基金》中，业主可自由选择捐献。基金部分发展商承诺，日后凡是大名城小业主遇到困难可分配一定金额用于就学，以及大名城内部环境保护 提升形象，成立大名城业主公益基金，用于环境保护和贫困业主教育助学计划，提高媒体曝光率，充分展现大名城的高度社会责任感，切合教育型产品的推广主题，容易后续活动延展，开可以定期组织业主前往山区助学活动 教育季 体验季 健康季 感恩季 4月教育季 预热 超级宝贝计划 活动时间：5月1日-5月30日 活动目的：通过1个月持续的活动保持现场人气， 活动方式：与多家教育机构合作，现场供孩子游玩，同时免费举办双语及各类培训班，邀请高端幼儿园（如诺贝尔双语幼儿园）孩子免费到现场参加艺术培训，热度持续两个月，同时进行各类亲子比赛 「5月爆破活动」 教育季 体验季 健康季 感恩季 5月爆破活动 主