中原事业三部C组深圳写字楼产品物业的研究200743PPT.ppt

客户调查结论1 客户调查结论2 客户调查结论3 电梯系统 产品打造建议 外立面在写字楼中的作用; 符合建筑物本身的功能需要; 是一种文化的特征; 注重的是美感,而不要强调某种风格; 它是写字楼的“脸面”; 对写字楼购买客户而言，外立面是考虑是否购买的第一位主要因素 （仅排在地理位置这一客观因素之后） 建筑外立面用材 外立面建议 建筑外立面用材 外立面建议· 玻璃幕墙+石材百叶 纯玻璃幕墙 玻璃幕墙+石材百叶 纯玻璃幕墙 玻璃幕墙＋金属百叶 玻璃幕墙+铝合金板 玻璃幕墙+石材百叶 纯玻璃幕墙 * 二级市场策划品控中心 深圳写字楼概况 写字楼发展趋势 趋势一：深圳商务市场发展趋于成熟 市场发展趋势分析 趋势二：写字楼市场发展西移趋势明显 区域供应分庭抗争：中心区、中心西区、南山商业文化中心区、将齐头并进 中心区：星河发展中心、卓越时代广场二期、嘉里建设中心、港中旅等项目面市。 南山商业文化中心区：南山写字楼供应将超过25万。 中心西区：金运世纪大厦、农科时代科技广场。 市场发展趋势分析 市场发展趋势分析 趋势三：写字楼产品发展趋向人性化演变 航天大厦 安联大厦 项目位置：中心区 占地面积：5917.30平米 建筑面积：93730.00平米 绿化率： 20 % 楼层状况： 35层 总 户 数： 207 通过花园，将一层分割为1/4 双卫生间 高区空中花园 通过花园，将一层 分割为1/2，各自独享 中低区空中花园 案例借鉴：安联大厦 关键字： “肺空间”、人性化生态化办公 产品成功：赠送空中花园，各单元独立办公 以绿色办公、“肺空间”、城市文脉、环保节能及阳光办公等五大设计理念 绿色办公。在建筑的竖向不同高度，安联大厦设计了28个空中花园和1个屋顶花园，形成了立体休闲空中花园群，顺应回归自然的潮流。 由两座建筑实体和中庭构成，其中中庭为150米，上下贯穿，产生竖向气流带动空气流通，与室外自然空间相融，形成独特的建筑“肺”空间。结合板式造型和巧妙的横向透风设计，保证了大厦的每一个角落都能享受自然的新鲜空气。  案例借鉴：安联大厦 写字楼大势 大势环境——关键词：商务市场、新楼供不应求 35.84% 同比 38.70 2006全年 28.49 2005全年 2006年到07年，共经历了两个销售周期，目前处于第二周期的波谷位置。影响两个成交周期的因素都是新增供应。 从07年新推项目的销售成绩极佳的表现来看，市场的吸收能力比以前明显增强很多。 22.7% 同比 20.78 2007上半年 16.93 2006上半年 宏观市场环境认识 大势环境——关键词：二手成交超过一手,投资氛围浓厚 2006年，写字楼三级市场成熟稳定，全年总成交为43.41万平方米，同比大增48.87%，也超出2006年刚创下历史成交新高的一手写字楼交易面积12.17%。写字楼三级买卖市场成熟稳定的一个重要标志就是成交量稳定，波动不大 43.41 12 9.85 11.31 10.26 2006 全年 4季度 3季度 2季度 1季度 季度 年份 宏观市场环境认识 大势环境——关键词：新推项目、价格飙升 2007年写字楼成交均价比去年大幅提升，同比大幅上升了53.8%，价格仍在持续增长中。 6月份均价出现大幅滑落，主要因为成交结构的原因，主要集中于宝安锘铂广场和中心区的财富大厦。 宏观市场环境认识 二手市场 二手市场 大势环境——关键词：罗湖区，二手价格大涨 宏观市场环境认识 大势环境——关键词：中心区，二手价格大涨 上半年，中心区二手写字楼均价为24935元/平方米，环比06年下半年猛涨了40.2%。 上半年中心区写字楼价格大增，到6月，价格直逼30000元/平方米。其中既有结构性的因素，如大中华等一批中心区目前最高档次的写字楼投入使用，其二手价格高高在上，拉动了整个中心区的二手均价；主要因素仍然是中心区各写字楼在目前市场环境上的价格集体疯狂攀升。 宏观市场环境认识 大势环境——关键词：中心西区，二手价格大涨 1-8月，中心西区二手写字楼均价为17769元/平方米，环比06年下半年猛涨了40.2%。 上半年中心区写字楼价格大增，到6月，价格直逼30000元/平方米。其中既有结构性的因素，如大中华等一批中心区目前最高档次的写字楼投入使用，其二手价格高高在上，拉动了整个中心区的二手均价；主要因素仍然是中心区各写字楼在目前市场环境上的价格集体疯狂攀升。 宏观市场环境认识 租金市场 大势环境——关键词：罗湖区租金上涨，华润大厦独领风骚 8月，华润大厦的租金上涨了11.1%，达到了200元/月/平方米的水平，这是目前深圳写字楼租金的最高水平。 证明了罗湖得写字楼仍然具有吸引力。 宏观市场环境认识 大势环境