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中原嘉定唐朝大酒店的项目的策略思考46PPT
收益还原法定价模型 酒店客房价值测算 酒店经营价值测算 酒店现时总价值 酒店客房单价=酒店总价值/总面积 销售单价 市场因素修正 酒店客房价值测算 1 净收益=客房总收入(平均日租金×不同年限入 住率)—客房总成本(约为收入的40%) 2 资本化率r的确定 3 客房价值 P=a1/(1+r)+a2/r/(1+r)/[1-1/(1+r)n-1] a1:第一年净收益 a2:第二年及以后净收益 n : 收益年限,即本酒店土地剩余使用年限 酒店经营价值测算 方法与客房价值测算同。根据行业基本规律,其他经营收入约为客房收入的20%,运营成本为经营收入的60%。 说 明 价格的制定以及回报率的制定,需要对本区域的酒店行业价格水平、入住率、资本化率进行详细严密的调研,并在充分了解本项目的细节(如装修标准、其他成本投入等)的基础上制定,因此我们只是对价格及回报率形成的过程和方法进行说明,具体的价格制定须在大量调研论证工作后进行。 销售节奏和周期如何把握? 第四个问题 建设工期: 6.28开工 05年3月底主体完工 05年9月底装修完工 9个月 6个月 营销周期: 根据本案的体量及工程进度预估,本案营销周期在12个月左右。 营销节点 要把握住 “两点一线” 04F1赛事 9.26 05F1赛事 9.26 F1上海赛事首次开赛,本区域关注度提升;到 再次开赛,本区域的地位将初步形成,同时随 着各项配套建设的落实,本区域价值不断提升! 本案营销推广总原则——紧随大势,不断加强! 项目亮相 成功销售 营销阶段 销售 推广 7月底—9月底 10—12月底 05年1月—05年6月 05年6月—05年9月 准备期 各项前期准备工作,销售人员进场及工程进度确认。 培育 各项推广计划及要素的准备。 蓄势期 各阶段营销准备工作,开始积累客户,内部认购。 亮相 结合F1进行形象推广,以知名度扩张为目的。 公开强销期 开始公开强销,加大销售力度,并进行有计划控盘,完成预期目标。 强势 结合各类NP、PR、DS推广手段,以“强势市场地位”与“客户利益”为重点诉求全方位丰富项目品牌形象,促进销售。 尾盘持销期 进入尾盘阶段,进行相关促销手段去化剩余单位。 成熟 项目形象已经形成,不需要投入过多硬性推广。 销售完成 中原的支持 “唐朝大酒店”项目策略思考 本次汇报是根据我司与贵司的反复沟通、结合对区域市场和项目的思考,现就项目四个层面的操作问题进行探讨! [ 前 言 ] 四个问题 与五星酒店的并存法则? 壹 项目营销法则? 贰 有效才是硬道理![销售刺激] 叁 销售节奏和周期如何把握? 肆 与五星酒店的并存法则? 壹 安亭镇总体规划 “新都市主义”理念下的安亭新镇城市功能分区明确有序。我们称其为“城市功能群落化”。 与传统城市功能的形成需要较长时间的历史沉淀不同,一个新兴区域的发展和成熟,要从效率和功能的合理化角度考虑,通过“城市功能群落”的模式快速有效地发展。 功能群落化 生活功能 产业功能 商业功能 功能群落 功能群落化 物业三 物业二 物业一 物业一 物业二 物业三 物业一 物业二 物业三 本案作为复合型酒店 物业可以构成一个完 整的功能群落! 并存法则 整体性法则? 壹 差异性法则? 贰 五星酒店 产权酒店 功能补充 价值提升 共同成功 整体性法则 五星级酒店 产权式生活酒店 小面积商务酒店 高档商务 高档旅游 高档休闲 团体观光 短期租住 中档休闲 汽车工业 配套服务 公司 F1赛事相关 服务公司 旅游 服务公司 功能互动 群落化 差异性法则 功能定位 五星级酒店 本 案 高级酒店标间、高级套房 高级配套(大堂、会所、餐厅等) 中档标间(三星级)为主; 小面积商务写字间。 合理共享软配套,严格区分硬配套。 本案必须要有独立的大堂等服务区域 通过合理的动线设计引导人流 低商高住、垂直分割 功能原则 产权生活酒店 :商务酒店 3 :1 10—28层: 产权式生活酒店,基本单位面积50㎡左 右,约400套左右; 4 — 9 层:小户型商务写字间,按基本单位出售 给小型服务公司,组合成50—100㎡弹 性商务空间。 功能配比 项目营销法则?[操盘关键] 贰 操盘的关键 借力生力 在营销推广中,本案必须弱化 “三星级”概念,模糊本案与五星级酒店的档次差异印象,采用 “借力生力”策略。 提升本项目档次感、价值感 独立的、全新的产品概念、形象、案名 生力: 完整而独立的项目形象 借力生力 借力:
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