中原南京清江广场写字楼市场定位及推广的策略102PPT2009年.ppt

□享受商业广场购物优惠； □有权享有商业广场为其量身定做的会员服务及组织 参加会员活动； □有权享受苏宁联盟商家服务等； □会员卡前期被赋予优先选房功能； □享受购房优惠。（优惠额度根据实际情况确定） □享受推荐客户奖励。 会员权益： 一个阶层，一种礼遇 VIP客户策略 租金保障策略 针对人群：投资客 关注点：投资收益 解决方案：固定高额回报率 策略解析：利用项目独有大量供货商等租客资源优势，与投资客签订委托出租、管理协议，向其承诺一定的固定回报，以吸引其投资。 即买即租， 零风险投资让你坐享其成 * CLUB营销策略 世界很小，有时就在同一个圈子里。 圈子,是用来界定行业身份的，“只喜欢和兴趣相投、身份相似的人在一起工作”他们的消费习惯往往相互影响。 来买房？也许不是！只是为了来看看有没有合适的车子！ ——我知道他一定坐在好车里 ,所以我知道他在哪里? ——除了车，还有很多！能称得上“奢侈品”的，都必然与房产有关！ 最好的推销不靠嘴巴说，让想买的人自己来看，来听，来闻，来享…… ——这样的写字楼，说“收藏”也不为过！ ——我知道他们的非凡鉴赏力,所以重要的是极致的产品体验！ * CLUB营销活动建议: 商会活动 浙江商会/香港商会/台商会等 客户PARTY 慈善晚会\私人酒会 CEO沙龙 …… 样板房体验日； 会所OPENDAY； 物业落成典礼； …… CLUB营销策略 * 营销推广 宏观环境分析 项目定位 营销策略 推广策略 广告表现 * 高端写字楼物业所辐射的区域一定是面向全南京市乃至整个江苏省内的，但就项目所在的区域和主要目标客群来讲，又相对集中。 推广方式： 集中性通路统一推广+区域性通路针对性推广 整合南京市主流媒体集中性统一推广 在苏宁旗下物业分布地区建立分销点，结合区域内的媒体资源针对性的推广活动。 实施步骤： 1、利用大众媒体集中推广，在项目前期建立形象高度，形成市场印象。 2、在各区域内结合区域内的媒体资源进行有针对性的推广活动。 3、成立客户联盟，结合圈层营销利用口碑传播。 推广思路： * 媒体建议： 户外形象拦截，小众与大众并举！(大众推形象;小众精准传播) 户外:鼓楼\新街口\湖南路\沪宁高速等关键节点大牌\道旗 DM:前期积累意向客户群\银行VIP\德基、金鹰、高档俱乐部会员\江浙沪商会会员… 框架:南京高端(涉外)酒店、写字楼、高档住宅区框架广告选择性投放 报纸:金陵\快报等主流报媒优势版面节点性投放 网络：南京主流地产网站（hose365、焦点房产网等） ；网站软硬广组合投放 推广策略—媒体建议 * 营销推广 宏观环境分析 项目定位 营销策略 推广策略 广告表现 * * * * * * * 项目分析—项目规划 主要经济指标 总用地面积：36035㎡ 建设用地面积：13840㎡ 总建筑面积：127960㎡ 办公楼面积：60000 ㎡ 商业面积：50000 ㎡ 2500㎡公交终点站 ◇ 项目地块性质为商务办公、商业、公交车站用地。 ◇ 地块分两块分开规划，地块面积为13840平米，规划为一栋6近万平米的27层办公楼、1栋近5万平米的综合商业和一个公交车站，其中办公楼将与商场相连；地块2面积为19057平米，地面将规划成一个大的绿化广场，下层为近3500平米的地下停车场和商业设施， 地块2 地块1 项目建成后将会成为龙江主要的办公场所以及以及商业中心 公交车站 大型商业 办公楼 * 项目分析—周边环境与配套 ◇ 项目位于江东北路东侧、清凉门大街南侧、凤凰西街北侧，交通通达、便利，9、18、23、39、56、60、133、303路等公交线路均经过于此，未来规划有地铁6号线的管子桥站。 ◇ 项目北面500㎡即为龙江超级大型商业中心“新城市广场”；另外还有附近东宝路、凤凰西街、江东北路、草场门大街等临街商业。区域内银行、医院、超市、餐饮娱乐等设施一应俱全。 交通： 配套： 环境： ◇ 项目地处新城区，周边人口密集且多为三高人群（文化高、收入高、层次高）。周围环境优美、建筑美观、区域整体形象较好。 周边路网发达、交通便捷；配套完善；环境较好 中心南村 江东北路 清凉门大街 东宝路 新城市广场 东宝路沿街商业 * 1、苏宁地产、品牌开发商； 2、5.4米挑高，利用率高； 3、位于龙江新城核心位置、生活配套日趋成熟； 4、公交车终点站、城市主干道，交通便利；未来地铁规划中的管子桥站； 5、超大绿地广场，自然环境一流。 优势 Strength 1、该区域办公的接纳程度尚不高； 2、附近大量商住两用性质的非纯写字楼物业将对项目构成竞争。 3、房地产宏观政策的不稳定性； 1、项目地块内有大型电网、管道设施，增加了改造成本，有一臭水沟，影响环境； 2、非传统意义的CBD区域，商业氛围不浓