中原山东路商务大道会展三期写字楼营销推广的方案.ppt

3.2、项目系列定位 3.2.2、目标客群定位 结论： 建议本项目目标客群定位为：外资驻青办事机构、外地大型合资驻青办事机构、外地大型国有驻青办事机构、外地大型民营集团驻青办事机构，本地大型同类办事机构，高端投资客群等 （注：上述目标客群系指本案销售目标的主力客群，在实际的销售过程中应还会有一小部分较主力客群低1-2个档次的非主力客群出现。） 3.2、项目系列定位 3.2.3.市场定位 分析：本项目体量较大，市场高端目标客群的真实需求数量目前尚无法准确预知 ，青岛市投资型客群对于写字楼的投资热情是否较高目前也无法准确预知，所以，当前本项目的销售市场暂定为青岛市，不排除后期外拓的可能。 结论 本项目销售市场定位为：青 岛 市 3.3、项目独特的销售主张（卖点链） 3.3.1物业方面 ——基本使用功能层面 [位置]：今天的正确选择=明天的丰硕收获-----大青岛第二次经济腾飞的“财富中心”（借用项目所在地的经济发展预期来诉求项目优越的地理位置） [配套]：卓越的商务配套，细致的人性关怀（在三维动画及电视媒体推广中要逐个点予以深刻表现，平面推广中要寻找多幅精准的图片予以清晰表现） 3.3、项目独特的销售主张（卖点链） [室内装修]：尊贵 典雅——每一个细节 温馨 舒心——每一个视角 （在三维动画及电视媒体推广中要逐个点予以深刻表现，平面推广中要寻找多幅精准的图片予以清晰表现） [外立面]：高科技与时尚的完美结合 建筑美与尊贵的完整体现 [内部空间]：自由分割 随意组合 [高科技配件]：楼宇科技先锋 生态环保典范 3.3、项目独特的销售主张（卖点链） 3.3.1物业方面 ——附加价值层面 [物业管理]：国际一流物业 周到、细致、亲切 [建筑风水]：龙脊宝地 旺财旺运 [生态景观]：生态环境 绿色办公 3.3、项目独特的销售主张（卖点链） 3.3.2、目标客群方面 1、自买自用型客群 针对自买自用型客群进行的销售主张，基本以上述物业方面的主张为主。 2、投资型客群 针对投资型客群的销售主张，除上述物业方面，应有以下两方面。 [物业升值]：升值前景广阔 注：今后国内国际性都市的发展和房地产行业有较大关联比较突出的有以下两方面：①住宅逐渐郊区化②办公场所逐渐集中化；今后城市政治、经济、金融中心的办公空间都存在非常大的上升空间，而目前本区域写字楼价格与住宅价格相差无几，这种情况表明，在这个时候，正是买家投资写字楼建仓的好时机，所以在宣传、推广时一定要考虑采取恰当的方法（例如采用类比的手法）让买家明白其中的机会。 3.3、项目独特的销售主张（卖点链） [投资收益]：年年红利 超值回报 注：写字楼租金如果按2元/天.平米计算，要比商住两用型写字楼及住宅高1.5倍-2倍左右，倘若作为中长线投资考虑，写字楼不失为一种较佳的选择，所以这方面的收益比较，在宣传、推广时一定要予以清晰表达。 第四部分 项目营销方案 ——营销阶段划分及策略 4.1、营销阶段划分及策略 4．1．1、认筹期策略 时间：2006年3月5日---2006年4月14日 目的：完成目标客群对项目的“感知”（初识）过程 推广主题： ①项目物业核心部分（项目卖点链中的基本使用功能方面） ——项目内涵 ②针对投资型客群的“物业升值”“投资收益”等方面的诉求 ——项目的外延 推广载体（媒体）：报纸、期刊、电视、广播、户外静止及移动广告，派发单页、直投单页、手机短信、网站等。 4.1、营销阶段划分及策略 推广策略：采用比较广泛的宣传媒体，不同时间，不同方式，不同角度的推广、宣传项目。 推广方式：①户外：2月下旬左右，户外大牌、路旗、车体等广告形式应首先对外予以发布，此种推广方式以宣传项目核心广告语（项目核心形象）为主。②报纸：3月9日开始在半岛都市报、财经日报、青岛日报三种报纸分别进行整版和半版（青岛日报）的硬广发布，每周一期，其中财经日报、青岛日报交替发布，此种推广方式以宣传项目基本使用功能方面系列卖点为主，插入部分认筹期间的促销优惠信息；开盘前两天及开盘当天为每天一期硬广，报纸种类扩大