中原山东济南中建文化城的项目营销的方案123页.doc

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中原山东济南中建文化城的项目营销的方案123页

目录 第1章 项目区域市场分析 3 1.1 燕山板块 4 1.2 文化东路板块 10 1.3 高新区板块 16 1.4 市场研究结论 23 1.5 本案竞争项目 27 第2章 项目自身分析 41 2.1 项目地块情况 41 2.2 项目区域分析 43 2.3 项目经济技术指标 47 2.4 项目S.W.O.T分析 48 2.5 物业优势及劣势分析 50 2.6 2.6物业机会及威胁分析 53 2.7 各因素交叉分析 55 2.8 分析总结 57 第3章 项目市场定位 57 3.1 市场定位 57 3.2 项目客群定位 58 3.3 项目推广定位 62 3.4 最终形象定位 65 第4章 营销推广策略 66 4.1 推广阶段划分 66 4.2 阶段性推广策略 67 4.3 媒体策略 73 4.4 销售策略 78 4.5 定价策略 81 第5章 产品部分 86 5.1 项目产品建议 86 5.2 物业管理建议 109 5.3 物业管理服务内容建议 109 5.4 户型个体鉴赏 115 项目区域市场分析 项目所在区域处于济南东部成熟生活区。为济南近年开发的热点区域之一,根据项目所处地理位置、城市空间结构、区域经济水平和房地产开发成熟度,将项目所在区域住宅市场划分为燕山板块、文化路板块、高新区板块。 燕山板块:是指二环东路以东,龙洞路以西,解放东路以南,旅游路以北的范围。区域内土地储备较为充沛,城市规划重点发展的区域,优越的交通条件和自然景观促使该板块迅速演变成为济南房地产市场的一个热点板块。 文化东路板块:指历山路以东、经十路以北、二环东路以西、解放路以南区域。该区域学府林立、文化氛围浓厚,是东部发展最早的板块,居住氛围浓厚,交通及各项配套非常齐全,特别是教育条件优越,楼盘品质高,目前多已入住,以二手交易为主。随着学校的搬迁、旧城改造力度的加大,使得区域内潜在市场供应量加大。建工学院地块的拍卖引领济南2006年的地价。成熟的生活商业配套设施、较高的人文素质和珍惜的土地资源,使得区域内成为高端住宅市场开发的重点。 高新板块:指京沪铁路以东,东部新城以西,经十东路以北,胶济铁路以南的区域,这是济南东部最具活力和发展潜力的板块之一,早期的黄金时代和雅居园都是东部有影响力的大盘,具有代表性的楼盘有新东方花园、盛世花城等。 燕山板块 板块在售楼盘分析 项目列表 项目名称 项目位置 开发商 建筑面积(万㎡) 推出时间 容积率 绿化率 价格 (元/㎡) 销售率 银座花园二期 转山西路7号 银座久信房地产开发有限公司 7 2004.10 1.41 40% 4800 95% 荷兰庄园 经十东路银座圣洋对面 济南百替房地产开发有限公司 5 2003.3 1.68 40% 5400 96% 中润世纪广场 经十东路1号 山东中润置业有限公司 2006.8.12 1.8 60% 6100 95% 名士豪庭 历下区经十东路路南,中润世纪城对面香港南益集团 5% 供应面积 燕山板块在售楼盘整体规模较大,供应量大。燕山板块在售楼盘的总体供应面积为108万平米,10万㎡以下楼盘占总量的50%,其中中润世广场、银座花园等仍有后期开发,10万平方米以上的所占比例为50%,其中名士豪庭住宅部分规模高达86万平方米。随着燕山板块建设的加快,规模性滚动式开发成为区域主要开发方式。 燕山板块在售楼盘后期供应量约85万平方米,楼盘分布集中,市场竞争相对较为激烈。 价格及销售 价格分析 燕山板块的当前的加权均价为5107元/㎡,各楼盘价格区间如上图所示,价格区间主要集中在5000-6000元/㎡。可以看出燕山板块的整体均价相对而言比较高,并且在售楼盘中5000元/㎡以上的楼盘居多。由于燕山板块是随着经十路改造逐渐发展起来的,优越的交通配套和景观绿化是该板块的楼盘定位都比较高,另一方面,受济南人“住东不住西”的影响,该板块的房价自2003年以来一路飙升,未来的升值空间依然很大。 销售速度分析 项目名称 销售周期(月) 销售率 销售速度(㎡/月) 银座花园二期 24 95% 3325 荷兰庄园 36 96% 1333.333 中润世纪广场 7 70% 7000.43 名士豪庭(一期)5万 3 5% 14356.67 注:销售速度=本期建筑面积*销售率/销售周期(单位:㎡/月) 销售周期=住宅销售率实现日期-住宅开售日期(单位:月)并根据销售间歇期做适当修正。 该板块楼盘销售速度差异较大。跟据以上样本计算得燕山板块的销售速度为6503㎡/月,这个吸纳速度在东部而言是相对较慢的。由于银座花园和荷兰庄园销售周期过长,去化速度缓慢,拉低了区域的整体销售速度。名士豪庭去化速度在14000㎡/月左右这主要由于前期客户积累及自身营销推广等原因造成了楼盘销售速的差异。 产品

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