中原大连裕景中心商务综合的项目营销提案141PPT.ppt

不利因素: 不利因素 案例对比： 受建筑用地的条件、规模以及开发商的文化背景等因素影响，大连传统的公寓以封闭型为主，典型案例为曼哈顿大厦： 活力、发展、向上、积极、主动、多 元、未来化和国际化 会所方面建议 目前现存会所功能 商务型会所 度假型会所 主题类会所 生活类会所 综合类会所 中原观点 我们所拥有的： 大连不缺乏有资本的尖端消费者； 大连不缺乏有层次的尖端消费者； 东北绝大部分的顶尖人士都已经或是将要在大连置业； 我们所欠缺的： 顶级人士商务、消费、休闲场所。 中原建议 打造大连钻石级 商务休闲会所 我们要创造的： 名流聚集、身份象征的地方 我们要提供的： 金字塔顶尖人士全新生活方式 我们要营造的： 东北亚地区顶级商务交流服务平台 商用公寓产品建议 商用公寓目前的发展 中原建议 外墙建议采用玻璃幕墙结构；大堂建议挑高设计，并设立公共接待区域；设计体现庄重气派，真正成为地标性建筑 。 为适合众多小公司入住，建议提升电梯质量及提高运行速度，并在前期合理规划电梯使用。 中原建议 楼内用颜色划分公共空间 中原建议 4、 户型设计 可分可合的户型设计理念， 提倡空间的重复利用。 建议建筑设计阶段充分考虑 柱网的密度与摆布，方便户 型分割与组合，实现灵活性 的销售模式。 中原建议 每户均预留上下水及卫生间管道，并建议管道在柱内铺设； 建议设置饮用纯净水过滤设备，并管线入户。 中原建议 为满足小型公司用餐，建议户内设置小型操作台（厨房）。不建议设置燃气管线，改用电器化取代。 中原建议 建议户内遵照甲级写字间标准设置宽带及通讯端口，并建议增设卫星电视接收端口。 消防建议户内设置烟感及喷淋系统。 中原建议 每四层建议设置一个花园式公共休息区域，并考虑分割成“吸烟区”及“无烟区”。 中原建议 建议赠送分户式VRV变频空调，并注重户内通风。 中原建议 车位至少做到1：1，并配套有足够的地上车位。另外建议“商务公寓”与“精装居住公寓”实现人车分流。 居住公寓产品建议 中原建议 1、户型 户型多元化 适当小面积 自由分割，可分可合的空间理念 建议精装修送家电 柱网密度尽量缩减，提高户内使用空间 中原建议 2、创新设计 每层设置生态化公共起居室 每层电梯廊道处设立公共会客空间 每4层增设露天空中庭院 从户型设计区分动静区域，倡导人性化居住理念 中原建议 配套及服务 24小时便利店 24小时洗衣店 24小时自助式健身房等 24小时订餐服务 特色餐饮、酒吧长廊 楼宇对讲系统及WIFI无线宽带网络 项目开发的4大节点： 1、如何规避本地块多年来以低档产品销售为主的市场形象？ 2、如何规避项目盘量巨大，开发周期较长的风险性？ 3、如何有效利用自有资源，做到效率最大化？ 4、如何协调“顶级品质”与“顶级价格”之间的矛盾性？ 以中央商务区、中央商业区、中央酒店区、中央生活区四大中央 区为载体； 集合了其它类型建筑的多种专业元素； 星级酒店挑空大堂、多功能观景户型、24小时生活热水、四梯七 户舒适空间设计、每四层一个中央庭院设计。 产品市场比较核心特征（一） 产品市场比较核心特征（二） 东北顶级商务生活会所 国际化超级生态庭园规划 突破大连公寓精装修标准 与国外机构联合开办高档幼儿园 既具备公寓的高档生活品位，又满足办公的高级商务需求 打造适合中小型企业，特别是知本型和服务型企业的商务形态 商务空间管理的弹性化和针对性 产品市场比较核心特征（三） 产品市场比较核心特征（四） 全天候酒店式物业服务 住宅私人秘书服务 生活、商务、行政全方位助理管家 独有的高品质、人性化服务 投资者增加投资渠道 自用者办公企业主需求形象和配套 满足投资价值的同时，还可满足自住 外籍、外企、外地三外人士的支持 客群需求特征 商住的定位，可以较大程度的提升项目售价 固有品牌随时间越长价值越高 直指庞大的商务楼市场 以美金来计算租金 可在规划和营销中考虑特定客群住区 项目发展倾向 本项目一期的两种产品形式 精装修居住公寓（2＃楼） 高档商务公寓（1＃楼） 建议居住公寓的大堂做弱化处理，满足使用功能即可；商务公寓大堂则应体 现档次和形象，成为商务办公的必要配套。 居住公寓和商务公寓可根据规划条件划分为不同的组团，建议居住公寓与1＃、2＃ 楼同一组团，商务公寓与5＃楼同一组团，两组团之间以绿化带自然分隔。居住公寓 应在入口处加强保安体系，增加项目安全性和私密性。 功能划分依据 市场供应状况 市场需求状况 项目入市盘量 项目市场