中原济南山东建工学院和平校区的项目定位及土地价值评估.doc

山东建工学院和平校区 项目定位及土地价值评估 第1章 地块分析 6 1.1 地块概况 6 1.1.1 地块地理位置及 6 1.1.2 项目现状 7 1.2 地块S.W.O.T分析 8 1.2.1 Strength优势分析 9 1.2.2 Weakness劣势分析 10 1.2.3 Opportunity机会分析 11 1.2.4 Threat威胁分析 12 1.2.5 劣势和威胁规避方法 13 第2章 产品定位 14 2.1 物业类型定位 14 2.1.1 A地块建议定位为商住两用楼 14 2.1.2 B地块建议定位为高档住宅社区 14 2.2 建筑类型定位 15 2.3 绿化率 15 2.4 户型 15 2.4.1 目标客群 16 2.5 价格定位 18 2.5.1 非商业部分价格定位 18 2.6 商业部分价格定位 20 2.6.1 商业业态 20 2.6.2 经营内容 21 2.6.3 商业配比定位 21 2.6.4 销售价格 22 第3章 项目土地评估 23 3.1 估价前提假设 23 3.2 假定容积率为2.5时的地价估算 24 3.2.1 开发完成后的房地产价值为： 25 3.2.2 测算开发成本 25 3.2.3 买方购买土地的税费：3%V 27 3.2.4 投资利润： 27 3.2.5 销售费用 27 3.2.6 用公式计算土地价格 27 3.2.7 结论 28 3.3 假定容积率为2.2时的地价估算 28 3.3.1 开发完成后的房地产价值为： 28 3.3.2 测算开发成本 29 3.3.3 买方购买土地的税费：3%V 30 3.3.4 投资利润： 30 3.3.5 销售费用 30 3.3.6 用公式计算土地价格 31 3.3.7 结论 31 3.4 假定土地费用为350万/亩，当容积率是2.5时的税前投资利润率 31 3.4.1 销售收入： 32 3.4.2 测算开发成本 32 3.4.3 销售费用： 34 3.4.4 税前利润率： 34 3.4.5 结论 35 3.5 假定土地费用为400万/亩，当容积率是2.5时的税前投资利润率 35 3.5.1 地块指标不变，销售收入和销售费用也不会发生变化 35 3.5.2 测算开发成本 35 3.5.3 税前利润率： 37 3.5.4 结论 37 3.6 假定土地费用为350万/亩，当容积率是2.2时的税前投资利润率 37 3.6.1 销售收入： 38 3.6.2 测算开发成本 38 3.6.3 销售费用： 40 3.6.4 税前利润率： 40 3.6.5 结论 41 3.7 假定土地费用为400万/亩，当容积率是2.2时的税前投资利润率 41 3.7.1 地块指标不变，销售收入和销售费用也不会发生变化 41 3.7.2 测算开发成本 41 3.7.3 税前利润率： 43 3.7.4 结论 43  结论 价格一定的情况下，容积率分别为2.2和2.5时的土地价值估算结论： 容积率 土地价值 （万元/亩） 2.5 478.5 2.2 412.2 价格一定的情况下，假设土地费用分别为350万/亩和400万/亩时，容积率为2.2和2.5时的税前利润率： 容积率 土地价值 （万元/亩） 税前利润率 2.5 350 42% 400 34% 2.2 350 34% 400 26% 详细分析见下文。  地块分析 地块概况 地块地理位置及 项目地块位置示意图： 项目位于济南市历下区和平路47号”型东西狭长分布。 A地块四至: 东侧：A地块紧邻山东省电器仪表工业公司和山东国际饭店。 南侧：紧邻校内入口通道，路南为学生宿舍和建工学院图书馆。 西侧：西侧紧邻历山路。 北侧：北侧紧邻解放路。 B地块四至: 东侧：历山东路。 南侧：紧邻和平路。 西侧：羊头裕西沟及和平花园。 北侧：体育场北侧校内通道，北侧有校图书馆。 地块S.W.O.T分析 Strength优势分析 Weakness劣势分析 S1 地块占据明显的区位优势，处于济南市政治、经济、文化中心，项目周边各种生活配套齐全 S2土地规模较大，大盘优势明显，利于有经验的品牌开发商开发 S3 临近城市主干道，道路交通畅达便利 S4地块原属学校用地，拆迁较为容易 S5地块周边人文环境氛围好 S6人们对于该地段的认知度高 W1地块：地段较偏属于城乡结合部，公交线少且距离市中心较远，随着城市发展会逐步改善。 W2配套： 郊区项目，配套跟进慢，导致客户信心不足。 W3地块：项目位于黄河泄洪区内，如何解决客户顾虑成为关键。 W4风险：产品类型较多，销售时间段的选择以及各类型产品推出时间需要把握好。 Opportunity机会分析 Threat威胁分析 O1项目所在的中心城区的房价升值潜力巨大。 O2.高收入人