中原成都恒创郫县望丛祠的项目战略建议135PPT2009年.ppt

相关案例分析 芙蓉古城——先旅游开发，后别墅开发 华侨城——先主题公园，后住宅产品开发 国色天香——先主题乐园，后别墅开发 保利198——先主题公园，后住宅推广 典型复合型地产项目开发节奏 以上四个项目无疑都是成都复合型地产项目的典范，他们的开发节奏对于本项目有重要的借鉴意义，那就是： 先利用温泉打造景观及商业配套，然后开发别墅产品 资源类似型地产项目的开发 花溪温泉别墅 投资型时权别墅；通过花水湾温泉旅游，带动别墅销售 别墅的购买者在购买的前20年内可以享受每年一定时间的免费居住的权利。其余时间，房产由开发商委托锦江管理公司进行酒店式运作出租。20年后，产权归购买者所有。 美泉纪 把温泉资源作为最重要的卖点及推广诉求打出“成都首例原生温泉别墅”的口号。 总占地 100亩 总建面 31000㎡ 总户数 140户 户型面积 167-270㎡ 容积率 0.47 绿地率 50% 建筑密度 25% 建筑风格 中式风格 园林风格 中式水系园林 每户赠送60-280平米私家温泉花园，引进温泉水处理设备以及管网系统，以实现真正意义上的温泉别墅居住体系。 产品形态 起价（元/㎡) 均价（元/㎡) 叠拼 4300 6100 联排 5700 6800 双拼 7500 8000 各物业价格情况 开发节奏建议 先造景，再造房 以商业带动住宅 先开发酒店，再开发别墅 这样的开发节奏好处显而易见： 五星级温泉酒店的开发，能树立项目别墅产品的档次； 五星级温泉酒店的运营，能为住宅产品的推广奠定良好基础； 特色景观的提前打造，让别墅类客户对整个项目景可观、质可感，促进别墅的营销。 事半功倍 开发风险规避建议 能起到事半功倍的开发节奏，也会给开发带来巨大的资金压力；如何缓解资金压力，我们有如下建议： 1.酒店物业自营，商业配套部分进行出售；若销售遇阻，则将此部分抵押银行获得贷款； 2.在酒店及景观呈现后，出售部分定制式别墅产品（给出几种设计方案，供客户选择后，卖地块，800—1000万/块；为其修建别墅） 附件一： 超星级酒店的研究 附件二：项目投资回报率测算 以后来者的心态， 做永远的领先者。 * * * * * * * * * * * * * * * * 为差别于其他项目风格并能更好的结合项目自然水景资源，我司建议采用意大利的托斯卡纳风格作为项目首期产品的主题风情。 在成都，虽然新古典主义风格被运用最多，但尚未有成为标杆、难以突破的项目； 蔚蓝卡地亚是较为成功运用新古典主义风格的项目，本项目依然采用此风格，一是具有了较多的打造经验，二则是使开发商的产品线有很好的延续性；有利于价值标准的建立， 新古典主义建筑风格的包容性很强，也能与项目其他部分的建筑风格和谐统一；同时，新古典主义风格较之其他建筑风格具有更多的创新空间。 新古典主义建筑风格 新古典主义风格 体现新古典建筑简约之美和“度假式”的轻松舒适之感 　 新古典主义风格的建筑外观吸取了类似“欧陆风格”的一些元素处理手法，但加以简化或局部适用，在色彩上以大面积线色为主，装饰味相对简化，追求一种轻松、清新、典雅的气氛，是更多理性的“后欧陆式”。 托斯卡纳立面风格是通过采用天然材质如木头、石头和灰泥表现出来，丰富的材质肌理则将这种风格发扬光大。高低朝向各不同的赤陶屋顶，产生一种节奏感的视觉效果。 　　 通常托斯卡纳风格的建筑在入口有一个圆形大厅，给人一种强烈的等级、永恒与威严感。 立面建议 外墙底层用石材烘托建筑气质，上部用墙砖表现质感。 拱形门是托斯卡纳建筑的重要特色。 多角窗也是托斯卡纳建筑的重要标准之一 色彩鲜明而又不失稳重 充满生活气息 纯正的意大利雕塑、小品展现社区文化底蕴。 利用托斯卡纳特有的建筑符号语言，打造鲜明的、与众不同的品质形象，与其他风情的组团形成明显区隔。 边界 产品打造方向 由于本项目的特殊性，我们对前期100亩的土地考虑了两种住宅打造方案供选择。 核心理念 产品设计 考虑因素 方案一 顶级住宅区 纯独栋 后期土地的高端方向开发，重战略 方案二 高档住宅区 多种产品组合 缓解当前土地开发的资金压力，重战役 定制式个性化别墅 1.几种设计方案供客户选择后，开始修建 2.客户提出要求，根据客户要求设计产品 3.量身打造私家园林 纯独栋别墅社区 规划理念 五星级酒店主建筑 岛居生活，个性别墅 水上会所 岛居别墅（做投资型度假别墅产品，商业产权；若有可能，则最好将商业产权变性住宅产权） 亲水独栋别墅区 独栋别墅打造要点 独栋别墅产品发展趋势，即其品质重点体现在： 花园赠送面积：大多在1：1以上，有些达到1：2； 产品附加值：赠送地下室或半地下室、阁楼、大露台、大阳台、室外门