中原杭州新江厦桐庐酒店式服务公馆的项目分析的报告.ppt

工作报告 工作报告 三清绣苑 桐君广场 影城嘉园 桂花园 水岸华庭 似乎， 每个项目都力图想要获得最大的价值的实现 但是， 谁又能达到类似于‘绿城在住宅市场中’的价值标杆？ 符号，意义在于无法超越，只能仰望！ 2007 2008 2009 2010 2011 香樟花园 海陆世贸中心 Ⅴ符号的实现-价格实现 励骏会置业地块 价格是项目定位的体现，“符号的价值”将高于市场平均价值。 * 工作报告 Ⅴ符号的实现-价格实现 分项 权重 桐君广场 海陆世贸中心 比较系数 开发商品牌 10% 1.0 1.5 物管 13% 0.4 0.7 景观 15% 0.7 0.3 噪音 12% 0.5 0.6 户型 10% 0.7 0.9 地段 25% 0.8 0.7 配套 15% 0.8 1.0 系数 0.7 0.8 价格 5000 5500 本案测算价格 7127 7141 　 7310 整体均价（元） 1.55 21185 整体资金回笼（亿元） 0.25 3345 15% 7,500 2011年5月 0.33 4460 20% 7,500 2011年4月 0.49 6690 30% 7,300 2010年9月 0.47 6690 30% 7,100 2010年5月 资金回笼（亿元） 总建面 销售率 均价 （元） 时间节点 价格是项目定位的体现，“符号的价值”将高于市场平均价值。 突破7000元 价格是项目定位体现，既然要做“符号”，其价格自然具备标杆意义。7000元就是一个符号，市场一直未打破的极限。中原认为，首先，要将产品的附加值做大，方能实现价格的标杆，这不仅是对本项目价值的实现，同时也是利时集团同类产品“品牌定位”的发展方向。 中原建议提升项目装修标准，实际价格约在1500-2000元，做出样板的高端形象。 * 工作报告 高端品牌的产品支撑——高附加值提升 80% + 20% 100% 如何做好这20%附加值？ 产品价值提升+营销力提升 Ⅴ符号的实现-营销价值体现 * 工作报告 体验营销 商业联动 客户回馈活动持续 开发商品牌逐步树立 积极打造圈子工程 客户维护 将江景优势发挥极致 精装修华丽生活场景 酒店式服务全情展示 商业优势激活动销 区域发展前景探讨 商业联动：商业运营与公寓销售联动，两条腿走路，一个大脑指挥； 体验营销：充分展示项目的核心价值点，实行体验式营销； 客户圈层：客户突围，建立圈层营销体系。 Ⅴ符号的实现-营销价值体现 * 工作报告 首次开盘 产品说明会 2010.5 2010.4 导入期 积累期 强销期 续销期 样板工程开放 2010.6 壹号开盘 2010.9 房交会 2010.10 2010.12 客户活动2 2010.7 知名商家进驻 2010.11 2009.12 售楼处开放 售楼处装修落成 销售团队上岗 前期项目形象导入 销售前期准备工作落实 交付标准确定 商业招商进度样 板房装修方案确定 招商进度 知名商家进驻信息 开业信息的确定 会所开业 老带新客户奖励 商业有重大进展 会所服务内容确定 Ⅴ符号的实现-营销价值体现 * 工作报告 营销启幕：售楼处开放 Ⅴ符号的实现-营销价值体现 * 工作报告 事件引爆：会员俱乐部成立——产品说明会 Ⅴ符号的实现-营销价值体现 * 工作报告 产品面纱揭开：样板实景体验 Ⅴ符号的实现-营销价值体现 * 工作报告 重磅冲击：知名商家进驻——联合签约仪式 Ⅴ符号的实现-营销价值体现 * 工作报告 产品配套提升：国际会所盛情启幕 Ⅴ符号的实现-营销价值体现 * 工作报告 商业引爆：全国连锁百货商场盛大开业 Ⅴ符号的实现-营销价值体现 * 工作报告 关键人法则：引爆圈层营销 可信 关键人 权威阶层 购房 意见领袖 第三方信任圈 圈层营销的关键人物 联系员 推销员 圈层营销的意义： 1、投资客对品牌具有高忠诚度，因此做品牌，就要做客户忠诚计划。 2、圈层内口碑效应，口碑传播将是针对客群的主要传播渠道。 Ⅴ符号的实现-营销价值体现 * 工作报告 圈子工程—— 1、给予一个有价值的社交圈； 2、建立一个有影响力的平台； 3、关键人物法则，引爆圈层营销。 Ⅴ符号的实现-营销价值体现 * 工作报告 客户平台：客户维系活动 ——“不尽的富春江”客户答谢酒会 Ⅴ符号的实现-营销价值体现 * 工作报告 杰贝拉里 Waterfront Ⅴ符号的 实现-形象 * 工作报告 自由的空气在无限蔓延 杰贝拉里 Waterfront Ⅴ符号的实现-形象 * 工作报告 高立意、高形象： 通过高速入口等高炮形象，最大范围的将宣传面扩大 Ⅴ符号的实现-形象 * 工作报告 商业氛围包装： 裙楼广告、道旗