中原石家庄天滋大径街的项目营销的的策划的方案82PPT.ppt

天滋大径街项目策划演示 本次提案要解决的几个问题： 第一部分·市场提炼——解决定位依据问题 第二部分·项目定位——解决项目定位问题 第三部分·经济可行性分析——经济可行性论证 第四部分·营销推广——解决怎么卖的问题 一切结论都源于市场、一切决策都以市场为依据 第一部分·市场提炼 一、石家庄市政府对省会的定位 石家庄市城市规划功能定位是： 华北地区重要商埠 第一部分·市场部分 二、市场信息 2、缔景城、尚乘源 第一部分·市场部分 三、市场环境 第一部分·市场部分 四、市场结论 客户在该区域购房的目的：自住+投资 酒店式公寓与住宅相比存在着更大的市场需求和利润空间 蝶式塔楼可以已经被市场接受 热销户型：面积偏小的二居、三居、小面积的投资型产品 未来两三年局域市场竞争异常激烈 没有合适的定位和销售卖点项目高利润的实现难度极大 第一部分·市场部分 五、项目分析 项目地块点评 本地块地处南三条商圈内，地理位置优越； 周边重点学校、餐饮、购物、酒店等配套成熟； 项目可塑性强！ 无论你的操盘手法多么高明，最终还是要用产品来说话，所以中原认为适应市场、引领市场的产品才是好产品，好产品才是市场核心竞争力的根本。 第二部分·项目定位 一、项目规划 规划建议 第一，建议整个小区的物业形态以住宅和酒店式公寓为主； 第二，考虑到酒店式公寓市场需求旺盛，且与住宅相比存在着更大的利润空间，结合本项目地块的不规则，建议调高酒店式公寓的比例； 第三，幼儿园平时比较嘈杂，建议放在相对偏僻的位置； 第四，在中心好的位置规划相对好且总价高的产品，地块周边规划面积适中的产品，在满足容积率的同时，平衡两居室和三居室的配比平衡。 项目规划——建筑布局规划 项目规划——分面积布局 项目规划——住宅户型配比 项目规划——外立面风格建议 项目规划——大堂建议 项目规划——会所建议 项目规划——新风系统建议 新风系统功能： 清除室内可吸入颗粒物、细菌及其他有毒元素，如氨、甲醛等； 同时为室内输入新鲜空气，解决建筑中的空气污染问题； 加湿、除湿——保证室内空气温度、湿度和新鲜。 第二部分·项目定位 二、项目定位 第二部分·项目定位 三、项目定位支撑 第二部分·项目定位 四、目标客户定位 “儒 + 商” 释义： “儒”：强调文化素养，具备现代人文道德， 具备中国传统文化精神和智慧 “商”：居有现代人文道德，具有竞争能力，具有社会责任感， 具有现代管理能力，具有开拓创新意识的现代商人。 儒商定义：悟奉儒家，修升素养，事业有成的文化商人；儒商精神：以义取利，以利济世，以和为贵，以儒兴商；儒商人格：仁爱立人，见利思义，讲信修睦，乐于施善；儒商生活：博学儒雅，亦文亦商，以商养儒，以儒促商；儒商之道：重守诚信，谋利有度，宽厚圆融，内圣外王。 目标客群特征 1．以德为立身之本； 2. 坚持实践“利”与“义”相统一的价值观； 3．勇于竞争和善于竞争； 4．实行以人为本的管理； 5．具有开拓创新的意识和能力。 生活状态和置业喜好 他们沉稳、低调、内敛 爱家人和朋友，很强的家庭观 追求事业的巅峰 对物业舒适度要求较高 有成熟的投资理念 对物业的区域价值和升值前景较为关注 注重物业的私密性和安全性 渴望享受生活、修身养性 追求绿色、休闲、健康的生活方式 渴望居住在市中心，又担心市区空气污染 构成人群 商人 公务员 公司高管 其他 定位的提出、规划的调整 是否能满足经济指标的要求？ 是否增加了开发商的投入？？ 这是贵司最为关心的问题！！！ 第三部分·经济可行性分析 原规划与现规划经济指标对比 原规划与现规划收益对比 新风系统成本投入 品 牌：绿美 生 产 商：浙江省瑞安市绿美空气净化设备有限公司 服务内容：施工图纸设计（管道预埋）、设备安装、 售后服务 单位成本： 40～60元/平方米 项目新风系统总成本投入：约1150万元 营销推广，是把产品转化为市场价值的关键一跳。这一跳，决定着项目的经济及品牌目标能否顺利实现。首先，中原认为要颠覆已有的传统营销模式，不再步传统营销模式的后尘，我们要在石家庄开创一套全新的营销模式。 第四部分·营销推广部分 我们的目标客户是有素养的 “现代人”、是“以义取利”的儒商。 营销策略 以项目现场包装和少量户外媒体为主要形象宣传媒介，在项目的主要时间节点利用报纸对市场进行信息告知，充分利用传统媒体特点，挖掘“新闻创造价值”这一核心点，不断围绕“慈善营销主题”制造社会新闻，引起媒体的主动跟踪与报道，吸引市场关注，让目标客户与项目之间产生共鸣，从而获得市场认可。 例如： 以项目全体业主名义捐助希望小学、贫困学生、领养市政绿地、在市区主要学校设立优秀