中原长沙保利南湖的项目的策略运营的报告2.ppt

影响背景差异：2007-2008年实体经济受挫，2010年整体经济层面运行良好，中原认为本次楼市调控影响层面不会出现08年的局面； 政策效用力度：本次政策的力度较大，影响强烈，相对07年国家调控有过之而无不及； 产品影响：从目前看120平米以上受到新政影响较大，90以下和90-120平米的产品销售影响较小，未来逐步扩散到首置产品和首改产品，公寓产品受到影响变化不大，住宅产品随着时间的推移影响面扩大，程度加深； 价格影响：本次政策力度大，市场必将出现调整，预计年中会有阶段性的价格调整，趋势上会使市场逐步冷却，价格下滑在5%-10%左右，直至年底。 中原对市场变局的研判： 中原对中心区域市场及客户的理解 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 项目四至及动态：目前地块已三通一平，项目西邻湘江路，东书院路、南临正在改造的南湖路，项目以南正紧锣密鼓的进行南湖新城拆迁改造，目前区域整体档次不高。 北面临南湖港巷 东面临双向6车道路宽38米的现代气息主干道书院路 西面为湘江路中段，并远眺橘子洲，一线江景尽在咫尺 南面临正在改修扩建的南湖路 三通一平 地段价值：南湖新城核心，规划中南湖新城滨江商务区； 南湖新城核心区域、滨江商务区 区域发展价值：南湖新城作为长沙主城区核心功能外溢的第一承载者，未来城市核心区域。 项目地段价值：处于南湖新城的核心，是未来滨江商务中心，具备极高的居住和商务价值。 景观资源价值：眺望麓山，近揽湘江，直临橘子洲头，湘江风光带，坐享湘江最好资源段 项目处于湘江第一排，近揽湘江水，无敌江景资源； 隔湘江，眺望岳麓，地标建筑郁郁麓山试比高； 直临橘子洲头，项目位置正对橘子洲头，天下第一城市内洲，伟人雕塑尽收眼底； 湘江风光带：长沙最大的城市休闲绿带，由十余个休闲健身广场、绿化带以及历史文化景观组成，集防洪、观光、旅游、休闲、健身等功能于一体。 历史人文优势：悠悠历史，人文积淀，浓厚湖湘文化精神和古老长沙余韵。 杜甫江阁作为北端视觉焦点，保障视线视廊，形成其与古城、新开发建筑、湘江、橘子洲、岳麓山的对话 ； 碧湘宫故址，立碑于湘江风光带中，诉说着“城中烟树绿漫漫，几方楼台树影间”的意境 文津渡（朱张渡）、一师范地段，利用街道、游园、广场、轴线、节点、标志等手段，串联起湘江风光带、商业街 、一师范标志建筑及妙高峰的地域历史脉落 电灯公司旧址、四羊方樽广场等遗址在风光带中诉说着长沙悠远的历史文化与近代发展的话题。 规划在南湖广场中，保留一段火车铁轨，并设置蒸气机火车头的小品，昭示着历史滚滚车轮在此碾过。 交通价值：主干道书院路与南湖路交汇，西邻湘江路中段，交通极其便捷；同时，临近侯家塘、五一路、东塘三大商圈，交通四通八达，未来溢价值更高。10分钟与核心区无缝对接； 主干道书院路与南湖路交汇，交通便捷 倚主干道书院路与南湖路交汇，位于中央区域的优势位置，交通意义重大； ，1、139、101、160、108、130、140、901等近20趟公交车经过，交通便利，连接市区繁华地带； 随时对接侯家塘、五一路、东塘三大商圈 为业主提供“出则繁华、入则宁静”的生活，真正观山、观水、观橘子洲。还能给业主良好的投资升值空间。 五一商圈 东塘商圈 侯家塘商圈 本案 紧密对接长沙主城区核心地段，成功梯度过度新政升级区域，具备良好的功能价值提升和整体价值落地。 项目规划价值：集商务办公、公寓、商业、超高层住宅为一体的城市地标综合体，多维价值聚合体，并与项目优良地段、成熟配套形成良性互动，聚集效应极佳。 公寓 商 业 写字楼 住宅 公寓：45—80平米，弧形规划，270度绝版江景资源，投资+自住功能绝佳； 住宅：125—558平米超高层住宅，（含少量复式） 写字楼：为本案最大亮点，200米超高层，城市天际。西南向江景尽揽，一线江景办公环境，绝无仅有。 商业：一线临江商业，借势沿江风光帯，可打造沿江风光帯风情商业街，兼小区配套价值和区域商业价值。 酒店：江景顶级酒店、升级CBD核心生活，全面提高商务升级需要。 本案直临湘江大道、书院路两条长沙南北主干道，具较强昭示价值 根据南湖新城沿江天际线规划，本案是楼建成后将成为该区域，也是长沙湘江沿线主城区的新地标； 昭示价值：长沙滨水城市新地标，湘江天际线 西湖路 劳动路 南港路 都江路 南郊公园 白沙路 50M 30-50M 60-100M 100-