中原物业国际城邦日月光集团千灯的项目战略思考PPT.ppt

* 建筑立面——建议采用色彩明朗的现代都市风格。通过凹凸有致的体块交接、形状、颜色、材质等的变化，达到一种高端、现代、时尚的风情。 * * * * 竞品分析 四、上郡 占地面积：100000平方米 建筑面积：60000平方米 绿化率：50% 容积率：0.70 物业费：1.32元/㎡/月 入住时间：2009.3.31 当期在售户数：246 开发商：昆山钢峰房地产有限公司 项目简介： 上郡是千灯唯一以水景为主的别墅社区。倡导“以人为本、以景为尊、人与自然生态和谐相处”的休闲生活。西临的张大千农业休闲生态园为小区业主带来悠闲、舒适的都市田园生活。 在售均价：5500元/㎡ * 竞品分析 五、大唐·奥斯汀 占地面积：66667平方米 建筑面积：50000平方米 绿化率：46% 容积率：0.64 物业费：1.32元/㎡/月 开发商：昆山华夏房地产有限公司 项目简介： 大唐奥斯汀一、二期所有房源已售罄。三期还有80多套联体别墅，具体开盘时间未定。 预计销售均价：6000-7000元/㎡ * 产品类型 面积 开盘时间 入住时间 备注 鑫湖坊 双拼、联排 双拼：190-260㎡ 联排：260㎡ 2011.8 2013.3.1 购房送花园和地下室 忆江南 双拼、联排 双拼：312-317㎡ 联排：218-250㎡ 2011.5 2012.10 在售6套双拼、20多套联排 千灯艺墅 联排、双拼 联排：230㎡ 双拼：260㎡ 2010.6 2011.6 尾盘在售10套左右双拼 上郡 联排、双拼 联排：260-380㎡ 双拼：290-471㎡ 2007.5 2009.3 送地下室和车位 大唐奥斯汀 联排 联排：180-207㎡ 待定 2012.12 三期开盘时间未定 古镇板块竞品分析 千灯古镇板块别墅产品类型以双拼、联排为主。品质以中低档为主。 价格偏低，与住宅价格相近。2012年各别墅去化多数处于停滞状态。 * 千灯新城板块分析 ★ 新城区凭借良好规划及中原渠道带客，上海客群成为主要目标客群。新区板块亦是千灯成交的主要贡献力量。 ★ 板块内楼盘林立，品质各异，竞争激烈。 ★ 你方唱罢我登场。城头变幻大王旗。2012年板块三足鼎立： 一方是专注做房产的品牌企业开发，奥园· 印象高迪，在未来1、2年内掌控千灯品质标杆及话语权；另一方是财大气粗，但严重水土不服的百万方大盘建滔·裕花园；还有就是以华美达广场为首的包括都会华庭、汉城国际、佑林泰极等的昔日盛盘，目前尾盘在售。三方势力共同瓜分千灯市场份额。竞争激烈。 ★ 中原垄断千灯新城板块，亦成为千灯市场一大特点。 * 新城板块竞品分析 核心竞品 产品介绍 在售套数 优惠措施 项目要点 均价 （元/㎡） 汉城国际 三期全款96折 低价竞争，地理位置较优 5800 70余套 华美达广场 全款95，贷款97折 地处公园内部，自带五星级酒店 6600 300余套 都会华庭 全款997折，贷款98折 均价低，三房送车位 5500 20余套 建滔·裕花园 待定 体量大，设施配备优，外地客户贷款问题已经解决 5600 300余套 黄浦君庭 一次性付款92折，按揭95折 低价竞争 5000 300余套 ◆ 板块竞品主要集中中央公园区域。竞品高度集中。多尾盘去化。 ◆ 区域均以上海客群为主，11号线、公园景观为主打卖点，主力户型均集中在80-120平米，客群、卖点、产品等多方面同质化竞争严重。 * 华美达广场 目前价格标杆。6600元/平米，剩余300余套房源 佑林泰极 四期尾盘在售。 6000元/平米，剩余不足百套 都会华庭 剩余20套尾房，5500元/平米 晶蓝上城 清华名城 低品质楼盘。5200元/平米，目前无新房源 汉城国际 三期百余套在售，5800元/平米。 黄浦君庭 中茵开发，5000元/平米 建韬裕花园 百万方大盘。 5600元/平米。 竞品分布 奥园印象高迪 高品质楼盘，6500元/平米。 * 目前，千灯在售纯住宅楼盘10个左右，其中大部分为我公司代理在售。预计将来可成为本项目主要竞争对手的主要有以下几个： 竞品分析 一、华美达广场 简介：华美达广场总占地面积近5万平方米，总建筑面积达到16.64万平方米。整个项目由10栋27层的高层住宅和一栋五星级大酒店组成。住宅27层的高度，刷新了千灯镇的住宅高度记录。 均价：6600元/平米 户型 面积 受欢迎程度 A户型 88㎡（2/2/1） ★ ★ ★ ★ ★ B户型 124㎡（2/2/1） ★ ★ ★ C户型 133㎡（3/2/2） ★ ★ ★ ★ D户型 144㎡（3/2/2） ★ ★ ★ 占地面积：49146平方米 建筑面积：164000平方米 绿化率：40% 容积率：2.80 物业费：1.32元/㎡/月 入住时间：2013.3 当期在售户数