中国房地产行业政策调控的研究.pptxVIP

中国房地产市场宏观政策历史脉络探析;一、从行业发展的时间节点梳理;2、93年 关键词：房产泡沫 1992年邓小平南巡深圳后，认为特区发展很好，特别是房地产开发非常成功，认为其经验值得推广，于是吹响了房地产开发的号角，以海南、北海、深圳、广州为代表的一些沿海城市进行了大量投资开发。大量银行资金进入楼市，形成了房地产泡沫，其典型代表为海南和北海。1993年时任国务院副总理到海南视察，发现海南房地产投资已经失控。1993年6月23日，朱镕基副总理发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。 6月24日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，16条整顿措施招招致命，海南房地产热浪应声而落。这场调控的遗产是给占全国0.6％总人口的海南省，留下了占全国10％的积压商品房。全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米，闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。 ;3、98年 关键词：住房改革 1998年6月份中国住房政策发生了变化，取消了福利分房，实行住房制度改革，将住房需求完全推向市场，中国房地产市场层面发生了巨大变化。加速住房改革时间进程的一个重要因素即1997年发生了亚洲经济危机，国家需要通过拉动内需来提升经济，房地产成为拉动内需的有效手段。;5、05年 关键词：国八条、房产税 03年拉开房产调控的序幕后，房地产市场依旧蓬勃发展，市场热度没有发生大的改变，在2005年3月份和5月份分别颁布了《国八条》和《新国八条》，政策出台频率之高历史罕见，并且，此后中国房地产市场进入政策频繁调控期，行业周期亦受房地产调控的影响发生变化。并且第一次提出征收房产税的概念，提出进行房产税改革。;7、09年 关键词：市场触底反弹 2008年中央颁布产业振兴计划，房产行业也给与了利率政策优惠、契税减免、营业税征收条件放宽等刺激性政策，随即楼市在09年3月份出现强势反弹，拉开了新一轮涨价的序幕。并且于12月份原有的刺激政策陆续退出，随后拉起此轮调控的序幕。;8.10-12年 关键词：调控政策频出，力度逐步升级 2010年中国房地产政策已由此前的支持转向抑制投机,遏制房价过快上涨,并且先後采取了土地、金融、税收等多种调控手段，并且调控政策逐步升级如二套首付上升到50%.国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称“国十条”)，被称为“史上最严肃的调控政策” 提出地方政府对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。 ;市场变化及反映：新政颁布以后市场成交金额，成交面积大幅萎缩，市场走势掉头向下。;二、从政策调控的时间节点梳理;121号文：《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》 主要内容：加强房地产信贷，房地产企业四证取得后才能发放贷款；调整商业银行个人住房贷款政策，提高第二套住房的首付比例，规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。 政策目标：理顺房地产业，促进房地产业健康发展; 18号文：《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》 主要内容：首次明确指出“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”，将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义，要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化完善住房供应政策，调整住房供应结构，增加普通商品住房供应，加强对土地市场的宏观调控。 意义：确定了房地产行业作为支柱产业的经济地位 “831”大限：2003年7月国务院发文严格控制土地供给之后，国土资源部、监察部联合发文，严令各地须在当年8月31前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备，称为“8.31大限” 意义：中央政府从土地供给上抑制房地产过热的一大举措，拿地门槛提高。;新国八条：实施细则 主要内容： 2005年5月初七部委意见调控加强、细则出台(称为“新国八条”)，国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务。 《关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》 主要内容：文件正式明确了个人买卖二手房，必须交纳个人税。文件明确，在办理二手房过户时，要做到各税统管，不能只负责征收契税，其他税种如营业税、城建税、教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税也要同时进行征收。;《关于加强住房营业税