中地行2011年4月海口东汇·森语林2011年营销的的策划的报告.ppt

全年商品房销售面积为854.73万平方米，但在4月开始国家实施房地产宏观调控效果初显，而在7月起各月销售增幅持续平稳回落，但仍以较快速度保持增长态势。 从各大城市销量对比中，我们不难可以看出，澄迈房地产市场销量增长速度最快。其中也说明了澄迈房地产市场在未来发展中信心十足，升值潜力巨大。 经过前面对市场的分析，那么宏观调控对我们有那些有利或不利的影响呢？第一点，有利方面就是整个市场会逐步规范化，提高海南市场的产品竞争力；而在限购令政策上，反而崔热海南二三线城市的房地产市场。第二点，不利的方面就是加大了更多的置业客户观望情绪加重，市场不断萎缩。因此，在未来的市场竞争中，占渠为王，客户为上这么一个局面。 接着我们再看下本案的竞争对手，在几个竞争对手当中，我们主要的竞争对手归结与四季康城和新香缇假日。四季康城一期A区基本售完；B区在售，C、D两区暂未开盘，两房为主；新香缇假日已开盘，已售121。两房为主。 根据对主要竞争对手分析，户型比例上都以是2F为主，综合周边竞争对手数据2F约占17600套；多数都以准现房销售，并带精装修。中低端均价基本都在6500——7500元/㎡。 项目的外内部基本情况，我就大概不再细说，其中包括项目所在区域的未来前景、交通便捷以及周边配套等等。这些都是大环境方面给予本项目的优势。 前期经过我们多次的研究和分析，在项目卖点上不断的提炼，找寻符合并完全能支撑项目的核心竞争力。因此，我们现在必须清楚 本项目 是什么？有什么？ 项目的内部情况包括从户型、自身配套等等上特有的产品竞争力。 其实我们产品在区位属性以及项目属性上综合分析-项目是具备打造丰富的原生态精品住宅项目的！ 在户型配比方面，整体上设计偏紧凑型，以两房作为主力户型。经过前面对竞争对手的分析，主力户型均以两房为主，综合周边竞争对手数据2F约占17600套，因此今后2F作为重点销售目标，但面对竞争压力会非常大。 我们把本项目具有代表性户型与主要竞争对手坐以比较，不难发现，本产品不管是在整体设计还是面积的把握度来讲，我们都优于竞争对手，其中，较为突出的是通风采光性较好以及大面积的观景阳台和入户花园等。另外，我司建议该户型作为精装样板间。 项目 销售周期 销售面积(㎡) 当期销售面积（㎡） 当期面积比 一期 （3.5万㎡） 　2012.1.1-6.30 24500 　 70% 　2012.7.1-12.31 35000 10500 100% 二期 （4.125万㎡） 2012.10.1-12.30 28876.4 　 70% 　2013.1.1-3.31 41250 12375.6 100% 营销总目标：5亿 销售任务 时间紧，任务重 在市场冰封的2011年，对我们来说无疑是一次严峻的考验 我们要怎么做？ 怎么做？ 怎么做？ 怎么做？ 怎么做？ 目标分解 长期目标 利润目标 时间 价值 基于长短期目标基础上的利润最大化 持续旺销 项目价值增长 稳定的现金流 短期目标 迅速回笼资金 目标后结果 品牌追求 形象追求 速度追求 利润追求 Part4:总体营销推广—营销策略 2011.6月 8月 10月 12月 2012.1 3月 5月 7月 9月 10月 （春节） 12月 2013.1 3月 亮相期 蓄客期 第一波强销引爆期 第二波持续渗透期 推广节点 市内临时接待点开放；岛外推广启动；正式动工 产品亮相；售楼部、样板房正式开放 项目一期正式开盘，对外发售 项目二期正式开盘，对外发售 推广策略 市场预热，品牌+项目形象 产品强势推广，品牌辅助 持续影响区域，品牌沉淀 销售团队组建及培训到位； 广告公司确定； 项目相关物料确定。 市区接待点正式启动 岛外重点城市推广，沈阳、新疆、贵阳、重庆等城市； 售楼处、样板间开放活动启动； 岛内户外广告、媒体组合正式启动。 关键节点 开盘前期准备工作完成； 项目一期开盘活动启动； 岛外活动持续推广。 岛内客户重要拦截； Part4:总体营销推广—营销策略 二期开盘活动启动； 项目一期客户答谢晚会； 岛外活动持续推广。 媒体组合重点深挖 项目尾盘基本售完 全年营销节点安排 Part4:总体营销推广—营销策略 推售节奏—小步快跑，价值递增 2011.6月 8月 10月 12月 2012.1 3月 5月 7月 9月 10月 （春节） 12月 2013.1 3月 一期总体目标消化60﹪ 一期开盘目标：40﹪ 消化15﹪ 一批剩余25﹪房源基本售完 承上启下，衔接二期开盘，消化70﹪货量 二期剩余房源 一期总房源：50﹪ 推售节奏 二期总房源：50﹪ 项目总房源共1034套，在项目开盘期首先推出一期的60﹪，开盘期间目标达到消化40﹪房源至三月份完成60﹪的销售目标；趁热加推剩余的40﹪房源完成一期销售目标；完成小步快跑，实