中广信2011年6月北京新金山的项目定位整改的方案.ppt

* 二、区域商业案例分析 * 本区域商业个案分析商业个案——万邦科贸大厦 项目规模： 总建面50万㎡ 开盘时间： 2001年 电梯: 富士达电梯 空调： 中央空调 项目位置： 朝阳区外交部南街10号 租金： 一层约800元/平米/月 二十层约400元/平米/月 业态： 1-20层全为小型商业，经验皮草为主，夹杂少量服装、美甲等其他 综述：作为雅宝路商圈老牌皮草商业项目，其业态形式较为单一，且项目内部没有扶梯，典型俄贸易形式。 * 商业个案—老番街 项目规模： 8600平方米 开盘时间： 2002年8月2日 项目位置： 怡景园二期的底商 朝阳区朝外市场街 出租价格： 3000-6000元/月/摊位，物业租约最早到2015年，有转让摊位 业态： 小商品批发、零售 摊位数量： 800余个 综述：作为怡景园二期的商铺，其配套设施较为完善，有扶梯，但其业态较为杂乱，属于百货式小商品批发零售。 * 商业个案分析—朝外MEN 项目规模： 10.7万平方米 开盘时间： 2005年7月26日 物业费： 6元/平米/月 出租价格： 6.25元/月/平米 项目位置： 朝阳区朝外大街26号 业态： 地下一层至地上三层以经营服装为主 综述：作为小型商业形式，与本案有相近之处，朝外MEN3层以上为住宅，共计166户，地下一层至三层为商业形式，以经营服装为主，购物环境较为舒适。 * 商业个案分析—国星大厦 项目规模： 3500平方米 楼层： 7层 建筑类型： 老式板楼 出租价格： 约300元/平/月，近期活动一年免三个月房租 项目位置： 雅宝路7号 业态： 儿童服装 综述：作为老式的楼房改造成目前雅宝路区域最大的儿童服装批发集散地，国星大厦成功转型，没有扶梯，有一部1000KG的电梯。 * 商业个案分析—雅宝大厦 项目规模： 10000平方米 物业类别： 写字楼、商铺 出租价格： 一层380/月/平米， 2-7层 209/月/平米 项目位置： 雅宝路6号 业态： 服装、鞋帽 综述：雅宝路上老牌服装鞋帽商场，1-7层主营服装鞋帽，未见到其他形式业态。 * 商业个案分析—天雅大厦 项目规模： 52180平方米 楼层： 地上9层、地下2层 电梯： 5部直梯、26部滚梯 价格： 售：30000元/平米 租：700元/平米/月 项目位置： 雅宝路2号 业态： 以服装批发、零售为主 综述：天雅大厦，是目前雅宝路区域最现代化的购物商场，可以与任何一家现代化的百货商场相媲美，也是本项目商业重要的潜在对手，其共设有８００余个精品铺位和４００个机动车位，每个店面２０～５０平方米，让其逐渐成为雅宝路的领导力核心。 * 三、市场需求及客群分析 * 区域客群总体描述 一部分对雅宝路区域认可的客群 长期从事商业投资的客群 长期从事对俄贸易的客群 区域内需要扩充经营规模的商家 * 本案客群定位理由： 本案特色的区域价值 区域内的经营规模扩充以及商业投资客必然会成为本案的主力客群 租赁型客户转为购房型客户. 区域价值继续升温，吸引其他地区商业投资 本案客群分析 * 目标客群的比重 共性： 看重区域价值 注重投资回报 了解区域行业 差异性： 自购商户更看重项目位置与雅宝路商圈的关系，便于将老客户带过来。 投资型客户，更看重租金回报。 * 四、商业形象定位 * 商业形象定位 自身条件： 区位：东二环，城中央 区域：大红门商圈雅宝路对俄贸易集散地，直线距离雅宝路仅280米 规模：-1-6层，4万平米 配套：每层6部扶梯、13部直梯 自身利好：公寓项目居住的大多为俄国来本地采购商品的商户 我们是中高档商业中心 雅宝路从此又多了一个领导力核心 * 商业业态定位 百货批零、玉石： 我们做为雅宝路中高档商业中心，要摒弃档次偏低的零售百货。 通过我们走访接触外国客人，玉石在他们眼中价值不高，这些人群主要接触有红金等具有异国特色的宝石金属类。 服装、鞋帽： 雅宝路大多商业项目都经营服装及鞋帽类商品，我们顺应市场格局 随着中俄贸易额的增加，服装鞋帽类产品同样会有一定的机会 餐饮、娱乐、高端百货： 本区域餐饮、娱乐业主要集中在丰联广场、优唐U-TOWN等周边。 本项目拥有24层公寓，有足够的需求客群 皮草： 万邦大厦1-20层全为皮草行业且剩余仅2席空置铺面 随着中俄贸易额的增加，势必会给皮草类行业带来更多的发展机会 ？ √ √ √ * 商业业态示意 家乐福式商业模式： 一层为知名的快餐业、零售业： 如快餐业：肯德基、麦当劳、必胜客、永和豆浆等等 零售业：耐克、阿迪达斯、天王表、香水、化妆品等等 二层以上为超市 * 本项目商业业态示意 服装或其他 服装或其他 皮草或其他 皮草或其他 肯德基、好利来、永和豆浆 及奥特莱斯式名品折扣店 鞋帽或其他 六层 五层 四层 三层 二层 一层 * 本