中房信2010年12月三亚凤凰水城商业的项目定位的报告终稿.pptVIP

上海，2010年12月 三亚凤凰水城商业项目定位报告终稿 目 录 市场空间 消费需求 经营模式 开发时序 投资回报 主流模式 相关利弊点 写字楼开发可行性 30万商业开发可行性 产品组合的可行性 适用于本项目的商业开发模式 产品调整方案 产品设想论证 发展模式探究 产品开发建议 开发策略与财务分析 案例拟合 城市比较 设想推论 PART 1 产品设想论证 初次提报过后，基于开发商对SOHO中国（银河SOHO）开发模式的浓厚兴趣，我们对银河SOHO进行深入的剖析—— PART 1 产品设想论证 银河SOHO位于北京内城罕有的大型地块。这是一个占地5万多㎡、总建筑面积33万㎡、集商业办公于一身的大型综合项目。银河SOHO成为东二环上引人注目的地标性建筑景观。 占总面积26.1% 占总面积73.9% 整体构成及比例 结论： 银河SOHO是坐拥大型地块的北京罕有的大型城市综合体项目，项目整体由办公和商业两大块组成，其中办公面积达16.6万㎡，而商业面积只有区区8.6万㎡，地上3层，地下1层。数据上来看，银河SOHO是以写字楼（商务办公）为主，商业为辅的大型综合项目。 银河SOHO——商务办公为主的大型综合商业项目 PART 1 产品设想论证 初步了解银河SOHO后，通过对银河SOHO进行深度剖析，从多个角度（城市背景、城市经济、人口、区位、交通、资源、盈利模式）与本项目进行拟合度对比，探究银河SOHO的模式是否适用本项目吗？ PART 1 产品设想论证 三亚—海南省仅有的两个地级市之一，位于海南省最南端。三亚是海南著名的热带海滨旅游城市和海港，获得多项旅游评选的世界之最、中国之最。 城市等级：地级市 规模面积：总面积达1919.58平方公里 三亚市下辖河东管理区，河西管理区。辖6个镇（海棠湾镇、田独镇、凤凰镇、崖城镇、天涯镇、育才镇）。 城市定位 确定了以旅游城市为目标，加快推进旅游的国际化进程，将三亚建设成为国际一流的热带滨海度假旅游目的地 。 北京—中国首都，现为中国四个中央直辖市之一，全国第二大城市及政治、交通和文化中心。 2010全球城市排名北京跻身全球大城市第15位，居内地之首。 城市等级：首都（直辖市） 规模面积：总面积达16807.8平方公里 北京市下辖东城、西城、海淀、丰台、朝阳等（总共18个区县）。 城市定位 确定了以现代化国际性大都市，大力发展高新技术产业、强化北京市的政治文化中心、金融服务中心以及国际管理控制中心的功能 。 三亚 北京 三亚与北京在城市能级、类型方面均无可比性，未来发展方向也完全不同，商务办公并不是三亚发展目标，三亚更侧重于旅游商业的发展。 PART 1 产品设想论证 2009年两城市经济明细 三亚市 北京市 全年实现GDP（亿元） 174.85 11865.9 全年实现人均GDP（元） 36065 68788 全年实现社会消费品零售总额（亿元） 50.90 5309.9 全年城镇居民人均可支配收入（元） 15233 26738 全年实现接待游客人次（万人） 669.05 16412.5 全年实现旅游总收入（亿元） 103.77 2188.1 全市财政收入（亿元） 78.61 6337.5 城镇居民恩格尔系数（%） 43.4 33.2 城市化率（%） 54.5 85 常住人口（万人） 58 1755 人均社会消费品零售额（元） 9137 30255 三亚常住人口少，本地消费力偏低；从商务商业/超大规模综合性商业发展条件来看，三亚难以提供与银河SOHO同样条件的人流量及消费力支撑。 PART 1 产品设想论证 人均消费金额相差甚远！ 2009年两城市地区生产总值明细 三亚市 北京市 第一产业 27.34 118.3 第二产业 40.36 2743.1 工业 33.79 2191 建筑业 — 552.1 第三产业 107.15 9004.5 交通运输、仓储和邮政业 — 468.5 信息传输、计算机服务和软件业 — 1107.5 批发和零售业 28.93 1570.9 住宿餐饮业 21.08 275.5 金融业 — 1720.9 房地产业 — 895.4 租赁和商务服务业 — 816.2 科学研究、技术服务和地质勘查业 1.1 793.7 水利、环境和公共设施管理业 — 55.5 居民服务和其他服务业 — 82.7 教育 5.8 405.8 卫生、社会保障和社会福利业 — 192.2 文化、体育和娱乐业 1.4 251.1 公共管理与社会组织 — 368.8 单位： 亿元 注：因三亚09年统计公报中某些数据未公布，导致表格中“—”的出现 PART 1 产品设想论证 产业比例表显示：表面上看第三产业均是城市的主导产业。北京第三产业占75.8%；三亚第三产业占61.3%。但仔细研究后