中房信2010年厦门房地产市场的研究的报告.doc

2010年厦门房地产市场研究报告 目 录 序 言 3 一、城市经济 4 1、城市宏观经济 4 （1）2010年厦门经济企稳回升 4 （2）2010年厦门工业生产持续回升 4 （3）2010年厦门进出口总额出现较快回升 5 （4）2010年厦门固定资产投资呈现回升态势 5 （5）2010年厦门消费品零售市场稳步增长 6 二、产业政策 7 1、城市政策综述 7 2、城市政策解读 7 3、城市政策展望 11 三、土地供求 13 1、经营性土地供应量 13 2、经营性土地成交量 13 3、经营性土地成交价格 14 4、土地成交结构分析 15 （1）成交区域分析 15 （2）成交土地属性分析 16 5、重点地块分析 17 四、行业发展 20 1、房地产开发投资 20 2、房地产建设规模 21 五、市场交易 22 1、商品房市场 22 （1）市场综述 22 （2）供求关系分析 23 （3）供应量分析 24 （4）成交量分析 25 （5）成交均价分析 26 2、住宅市场 27 （1）市场概述 27 （2）供求分析 27 （3）供应分析 28 （4）成交分析 30 （5）价格分析 31 3、商业市场 33 （1）市场综述 33 （2）供求关系分析 34 （3）供应量分析 35 （4）成交量分析 37 （5）成交价格分析 38 4、办公市场 39 （1）市场综述 39 （2）供求关系分析 40 （3）市场供应量分析 41 （4）市场成交量分析 42 （5）成交价格分析 44 （6）商业办公项目案例分析 45 六、2011年房地产市场预测 47 1、政策预期 47 2、土地供需 48 3、市场走势 49 （1）市场供求走势预测 49 （2）房价走势预测 50 七、区域数据 60 一、 思明区 60 二、 湖里区 61 三、 海沧区 62 四、 集美区 63 五、 同安区 64 六、 翔安区 65 序 言 2010年可谓宏观调控最热闹的一年，信贷、税收、融资、土地、限购等全方位的多项措施先后出台，力度空前严格，受此影响市场表现大起大落。截至目前，宏观调控的效果却尚不明显，主要城市房价依旧高位运行。 2010年厦门的房地产市场整体来看，成交量出现大幅下跌，成交均价再创新高，各季度表现依然跌宕起伏。一季度受春节季节性影响，同时由于2009年政府救市优惠政策到期，刚性需求提前释放，成交量大幅下滑；随着一系列房地产宏观调控政策的深入实施，二季度，成交量继续呈现调整和回落。三季度，随着政策逐步进入平淡期，4.17新政后积累的刚性自住需求开始积极入市，使得楼市成交量明显增加，而四季度虽然政策面依旧趋紧，但随着观望逐步减弱和赶搭“末班车”心理促使成交量继续攀升。 因此，2011年政策将依然从紧，若春节后市场再度抬头，政府极可能再次加码调控政策来打压楼市。预计，2011年楼市的主旋律将会是盘整，即楼市在政策调控之下保持相对的稳定，成交量和价格的起伏均会较小。 一、城市经济 1、城市宏观经济 （1）2010年厦门经济企稳回升 2010年1-11月，厦门实现生产总值1826.87亿元，比去年同期增长15.3%，其中，第一、二、三次产业增加值分别为19.51亿元、966.77亿元和840.59亿元，分别增长3.1%、21.3%和9.1%。三次产业结构为1.1：52.9：46.0。全市经济保持了良好的发展势头。经济继续回升将对房地产业提供良好基本面。预计2011年厦门经济增速将呈现稳步增长态势。 图1-1：厦门市2003-2010GDP走势图（单位：亿元） 资料来源：厦门统计局 （2）2010年厦门工业生产持续回升 2010年1－11月，厦门市规模以上工业累计完成工业总产值3323.87亿元，已超过年初制定的3100亿元目标，增长35.2%；累计实现工业增加值804.99亿元，增长25.2%。 图1-2：厦门市2003-2010工业总产值走势图（单位：亿元） 资料来源：厦门统计局 （3）2010年厦门进出口总额出现较快回升 2010年我市出口市场恢复增长，1-11月,全市完成外贸进出口总额515.58亿美元，比去年同期增长32.1%。 图1- 3：厦门市2003-2010进出总额（单位：亿美元） 资料来源：厦门统计局 （4）2010年厦门固定资产投资呈现回升态势 2010年我市固定资产投资呈现回升态势，1-11月全市累计完成城镇投资899.93亿元，增长33.0%。 图1-4：厦门市2003-2010固定资产投资总额（单位：亿元） 资料来源：厦门统计局 （5）2010年厦门消费品零售市场稳步增长 社会消费品零售总额呈现总体快速增长。1-11月，全市实现社会消费品零售总额627.24亿元，比去年同期增长21.1%，增幅比去年同期提高了7个百分点；剔除商品