中房信2010年3月26日九胜天津华明镇的项目市场定位的研究的报告.ppt

* 名称 规划建面 （万/㎡） 所属产业圈 建设周期（年） 代表项目 规划产品 建设发展方向 海泰绿色产业基地 100 海泰产业 3 海泰创新基地 企业独栋、别墅Office、生态写字楼 科技企业孵化、软件、医疗、通讯、贸易、电子等科技企业的办公与生产，传统企业升级。 临空产业总部基地 350 临空产业 5 EOD总部港 商务独栋、小高层 航空产业、先进制造业、空港物流等产业 渤龙湖总部经济区 200 滨海高新 5 渤龙湖总部基地 别墅、水苑洋房、小高层 发展以生物技术、高端信息制造与绿色能源产业为主导的高新技术企业总部与总部研发机构 市区周边总部基地建设规模约有650万平米，预计将在未来3-5年陆续上市！ * 核心问题 ——总部基地针对于何种产业 天津的总部基地在未来3-5年内将出现爆炸式增长，而毗邻空港物流加工区内就存在大量总部基地项目，将对本案产生最为直接竞争。 基于我司长期对总部基地的深入研究与运作，在本项目中不仅为开发商解决前期定位与策划的阶段性解决方案，并从可执行的操作面切入，推进本项目产业定位的全面落实与建设。 目前天津不缺总部基地和产业园的概念，但产业支撑不足，天津目前没有支柱产业，滨海分流严重，且自成体系与天津市区分隔！ * SWOT分析 优势 Strength 劣势 Weakness S1：交通便利市新老城区联系的核心区 S2：距离天津滨海国际机场仅6公里 W1：行政区化上隶属华明镇，是东丽区的一部分，临空产业区的政策资源和招商资源无法给本项目区域以足够的支撑。 W2：空港区域目前以高附加值的大型制造型项目为主，建筑以厂房为主，展示档次较低端 机会 Opportunity S1+S2+O1+Q2： 以临空的大区位优势，抢占机会发展临空经济产业 O1：天津多年以来依赖传统制造业主导的经济发展模式亟待出现质的飞跃; O2：空港物流加工区产业的高速发展，为区域企业导入本案创造了可能； 紧紧抓住与天津滨海国际机场的距离优势做文章，融入整个大空港区域，以大区域的优势，发展临空经济产业 威胁 Threaten W1+O1+O2+T1： 以完善配套、特色产品，进行差异化竞争 T1：本案未来将要面临超过2300万平米同质产品竞争！ 天津市区总部基地预计供应量为650万平米； 滨海新区总部基地产品供应量预计超过1700万平米 建设复合的、配套齐全的现代临空经济产业园区 重在产品创新，以标杆产品（总部商务花园）高调入市，压倒竞争市场攻势 * We have found 临 空 经 济 产 业 the key!! 1992年，美国北卡罗来纳大学的卡萨达教授提出了“第五波理论”，其理论主要观点是，过去世界上大城市发展先后依托内河航运、海运、铁路和高速公路，这“四波”依次兴替之后，新的国际经济中心城市崛起的一个重要因素是依托机场，尤其是大型枢纽机场。法兰克福、苏黎世等内陆城市崛起成为国际经济中心城市，进一步证明了现代航空运输对城市功能形成的重要作用。 * 20世纪末 临空经济区在中国的崛起 20世纪60年代末 临空经济区的发展阶段 1959年临空经济区的 诞生 发展 时期 背景 “临空经济区“的诞生时期，最早诞生于爱尔兰，主要从事出口加工服务 1959年，爱尔兰成立了香农国际航空港自由贸易区，它包括紧靠香农国际机场的香农自由工业区和香农镇，自由贸易区利用国外资金和原材料，大力发展出口加工业，这是临空经济区的早期形式。 影响 伴随着航空运输方式的变化和技术进步尤其是新技术革命的浪潮而兴起，却为日后经济发展摸索出一条新的路径； 从20世纪60年代起，日本政府就先后提出了在东京、大阪建设三大国际空港的课题，成田国际空港、羽田国际空港、关西国际空港成为日本最重要的航空港 日本采用了研究—建设—再研究—再建设的方针，使得航空运输在日本得到了飞速的发展，形成了建设与发展的良性循环。 临空产业区的理论逐步步入成熟期，这段时期发展的大部分地区经济都进入了一个良好的发展循环，为21世纪的经济发展奠定了良好的基础； 临空经济区在中国的全面崛起阶段；临空产业区的理论进入广泛验证期，当今的机场所扮演的角色已远不仅是航空业的基础设施了。 上海虹桥临空经济园区自1993年成立市西工业小区开始， 至2003年确立“园林式、 高科技、 总部型”园区的定位，迄今已历时十七周年的发展。目前园区已从工业园区转型为商务园区 在许多发达国家，重要机场的周边区域内已经成为由复合的交通体系、综合性的企业集群所构成的“区域”并极大地带动了机场所在区域的经济发展.现代都市中所拥有的全部功能都可以在机场周围的区域中发现。 项目功能发展方向研究 * 临空经济产业园区大致分为三大功能 临空关联功能 临空附属功能 机场服务功能 * 临空物流区 主要发展仓