中房信2010年海口房地产市场的研究的报告.doc

目录 目录 1 易居视点： 3 第一篇 市场背景篇 4 第一章 城市经济 4 1、城市宏观经济 4 2、城市房地产与经济发展的关系 6 第二章 产业政策 9 一、城市政策综述 9 二、城市政策解读 12 三、城市政策展望 13 第三章 行业发展 14 一、开发投资 14 二、建设规模 14 第二篇 市场分析篇 16 第四章 土地供求 16 一、经营性土地供应量 16 二、经营性土地成交量 18 三、经营性土地成交价格 20 四、重点地块 21 第五章 商品房市场 24 一、市场综述 24 二、供求关系分析 26 三、供应量分析 27 四、成交量分析 28 第六章 商品住宅市场 31 一、市场综述 31 二、供求关系分析 32 三、供应量分析 35 四、成交量分析 43 五、成交均价分析 46 六、区域市场分析 47 第七章 办公市场 57 一、市场综述 57 二、供求关系分析 58 三、市场供应量分析 58 四、市场成交量分析 59 五、成交价格分析 59 第八章 商业市场 60 一、市场综述 60 二、供求关系分析 61 三、市场供应量分析 61 四、市场成交量分析 62 五、成交价格分析 63 第三篇 产品篇 64 第九章 重点项目 64 一、住宅项目 64 二、商业项目 75 三、办公项目 78 第十章、市场走势预测 80 第十一章、区域走势预测 83 第十二章、政策走势预测 85 第四篇 区域数据篇 86 第十三章 区域数据 86 一、龙华区 86 二、美兰区 87 三、琼山区 88 四、秀英区 89  易居视点： 2010年商品房市场供应量为257.58万平方米，相比去年下跌2.87%；供应总套数为23177套，同比上涨1.34%；2010年，商品房成交量为237.72万平方米，相比去年297.71万平方米减少53.99万平方米，下跌20.15%。全市商品住宅均价为7887元/平方米，同比上涨45.76%。 10年，对海口房地产来说是不平凡的一年，从年初的火爆到长达持续半年之久的冷淡，继而再到年底的回暖，跌荡起伏较大。 总体来看，10年海口市房地产市场主要经历了三个阶段： 第一阶段，政策利好期。受国际旅游岛利好政策影响因素较大，主要成交集中于年初的四个月内，表现在市场交易量的猛增和市场价格的快速拉升； 第二阶段，震荡调整期。利好出尽是利空，经历了一轮疯狂的爆发之后，随着价格的上涨和国家宏观调控政策的出击，使得购房者开始变得理性，房价成为这一时间段的主要议题，观望和等待成为主要的应对方式，市场开始了为期近半年的调整，表现在成交量持续走低和市场价格的高位震荡调整。 第三阶段，市场回暖期。随着时间的推移，政策调控的效果并没有显现出来，购房者也逐渐接受了房价已涨的既成事实以及四季度的来临，部分岛外度假客户回返，海口房地产市场逐渐回暖，表现在成交量的回升，同时成交均价已经高高在上。 回顾10年的市场，利好与利空政策并存，刚性需求和本地的改善性需求群体逐渐壮大，成交量的暴涨与骤跌，成交均价的抬升，各种因素交织在一起，海口楼市在不确定性中走入了2011年。 政策调控方向不明朗，未来市场的客群定位都是开发商面临的难题，如何应对下一年的市场，做足最优秀的产品，把握最好的推盘节奏，开创全新的营销模式都将在下一年展示，楼市的战争的序幕才刚刚拉开。  第一篇 市场背景篇 第一章 城市经济 1、城市宏观经济 （1）、城市GDP指数 海口GDP自2006年以来连续5年保持两位数增长，受国内外经济发展拉动，海口GDP增加速度加快，2010年实现GDP产值427.87亿元，同比去年增长18%，增长速度仍保持两位数。 图1-1：2006年-2010年海口GDP走势 数据来源：CRIC（数据为2010年前三季度数据） （2）、社会消费品零售总额 2006-2010年以来，海口社会消费品零售总额进入快速增长期，连续5年保持15%比例增长。在海南国际旅游岛建设的政策强大推动下，2010年海口社会消费品零售总额达到235.45亿元，同比增长21.4%，增长速度惊人。 近几年来，海口社会消费品零售总额增速均高于GDP增幅，社会消费需求日益旺盛，经济开始飞跃式发展时期。 图1-2：2006年-2010年海口社会消费品零售总额走势 数据来源：CRIC（数据为2010年前三季度数据） （3）、人均消费性支出 海口城镇居民人均可支配收入增长缓慢，2007年增幅比例最大，受08年金融危机影响人均消费性支出增长速度开始放缓，增长率没有突破两位数。但是，自2006年以来，海口人均消费性支出始终保持增长趋势。在海南国际旅游岛驱动下，海口人均可支配收入有所增加，人均可支配收入达12703元，增长8.3%。 图1-3：2006年-2010年海口人均消费性支出走势 数据来