中海上海康桥地产的项目的的策划的报告66PPT2008年.ppt

1.2以上容积率产品组合 发扬中海工匠精神 打造城市别墅群落 康桥板块的 升级产品 住宅产品概念构想 结合市场情况、规划条件及地块情况等，给出产品平衡上表配置方案。 规划布局 资源的平衡 本项目的规划条件相对严苛，可谓是戴着镣铐的舞蹈，针对此点，建议规划思路为集中优势资源点染项目亮点，再利用创新性户型拔高项目素质。 社区形态 氛围的营造 采用内向围合型的布局方式，结合建筑风格和景观的设计，打造纯粹居住氛围的高品质社区形态。 产品组合 多层次需求 以城市别墅为产品基调，多种产品组合满足不同客户层面的需求。 联庭别墅 逆向的冲击 在品质塑造上，利用联庭的有限资源，塑造城市别墅的品质，差异化的产品拔高价格，达到利润最大化。 花园洋房 品质的跨越 传统花园洋房特征基础上寻求产品设计的创新，体现别墅的感觉，以符合城市别墅的定位策略。 小高层 概念的转换 以家庭成员结构为前提，通过灵活的拼合方式，拓展客户面。 地块条件与要求 经济指标 总占地面积：131232㎡ 容积率：1.2 建筑面积：157478.4㎡ 产品组合设想 户型空间示意——联庭 交房标准建议 装修原则 公共空间风格示意 套内风格示意 套内风格示意 项目位置： 闵行华漕镇金丰国际社区北青公路纪翟路口 开盘时间： 一期2006年8月底、二期2007年5月初 总建筑面积：5万㎡ 开发商：上海万科兰乔置业有限公司 容积率：0.8 绿化率：40% 万科红郡—基本信息 入住时间：2007-12（一期）、2008-3（二期） 产品类型：联排、叠拼别墅 户型：联排181-243㎡、叠加176-196㎡ 价格：18580元/㎡（成交均价）；一期报价17000元/㎡、二期23000元/㎡。 销售情况：全部售磬、目前在售部分地下车库 诸翟公园 项目分两期开发，总建面5万方， 233套联排和叠拼别墅。 第2批 示范单位及交房标准 第1批 二期 一期 万科红郡—规划 开盘当月成交量就已达到96%，后续供应量一经推出就销售大半；06年10月开盘价格在15700元/㎡左右，07年8月售磬时均价达到21800元/㎡左右，上涨幅度达到39%，在同一时间段内推出的别墅中，无论从价格涨幅还是成交量来说成绩都是骄人的 万科红郡—销售情况 红郡现象的解读 新趋势：城市别墅崛起 为什么是城市别墅，城市别墅的市场生命力在那里？ 在townhouse产品成为少数人的奢侈品后，填补townhouse升级后的空白，以城市别墅的中容积率满足多数人的别墅梦 1.2容积率和74/90的产品限制：类别墅产品 观察和我们同类的townhouse 发源地，在后别墅时代的新趋势。 比我们落后的莘闵别墅区：90㎡花园洋房的万科白马花园如火如荼： 顺应成功定律，扩大别墅梦的客层；从城市小富群体扩大到年轻城市中产族群； 区位：与闵行部分地区融和，板块呈现泛城市别墅特征 莘闵板块东、北部边缘已与九亭、泗泾以及闵行的西部部分融合，泛城市的发展特性已十分明显。 万科白马花园—背景环境 特点：沪上发展最早、规模最大、市场认知度最高的别墅聚集板块 莘闵别墅区现有别墅10000多栋，开发面积达8000多亩 经过近10年的发展，以及城市化的发展，莘闵别墅区成为中产阶级聚居的第一居所。 统一的低密度建筑，开阔的自然空间，幽雅的居住氛围 项目位置：明中路1010弄（明兴路口） 开盘时间：2007-10-30（二期） 总建筑面积：38万㎡ 开发商：上海万科兰乔置业有限公司 容积率：0.7 绿化率：47% 入住时间：08年底（二期） 产品类型：四至五层公寓、情景洋房、联体别墅 户型：二房102 ㎡、三房114-146 ㎡、别墅160-233 ㎡、花园洋房89-217 ㎡ 价格：7980元/ ㎡ （公寓均价）、12950元/ ㎡ （联排均价）。 销售情况：一期已入住，目前在售的为二期 万科白马花园—基本信息 下沉庭院组团 社区商业中心 幼儿园 一兆韦德运动会所 生态人居 保温材料、中空玻璃、 防潮工艺 万科白马花园——规划 万科白马花园—洋房房型 3室2厅1卫 建筑面积 97㎡ 2室2厅1卫 建筑面积 76㎡ 2室2厅1卫 建筑面积 66㎡ 情景洋房 2004-06（开盘） 均价 2005 2007 时间轴 12626(装修) 联排别墅 4500(装修) 5852(装修) 9826 (装修) 2006 4650（装修） 15550（装修） 2008 11013 (装修) 万科白马花