中粮北京朝阳奥运核心区水源九厂的项目可行性的研究的报告74PPT2009年.ppt

北京朝阳奥运核心区水源九厂项目可行性研究报告 项目联合考察小组 · 2009年6月 考察工作情况 联合考察小组： 朱海彬总 战略管理部：刘冰，陈路 市场部：符齐 假日风景项目：王昊亮 实地考察 地块实地考察（地块现状，周边环境） 周边竞争楼盘考察（国奥村、龙湖唐宁ONE、中铁翰庭） 情况沟通 与假日风景项目团队沟通 与北京万科803新项目小组沟通 材料沟通 工程采购、成本 市场营销、设计 财务 北京中心城市公司 假日风景项目 主要内容 项目概况 市场分析与机会选择 产品解决方案 项目运营 土地获取方式及风险 总结与建议 1.1 地块基本情况 1.2 项目区位（1） 项目位置示意图 1.2 项目区位（2） 宗地位于北京传统上风上水区域，奥林匹克核心区西区，紧邻奥运体育场馆和奥运森林公园环绕，处于奥运核心区稀缺地段、稀缺景观资源，土地价值提升空间较大 1.2 项目区位（3） 项目所在亚奥板块用地规划主要以居住、教育、体育设施、公园性质用地为主，且基本为已建成区，板块成熟度高，土地宜居性强 1.3 宗地四至及现状（1） 1.3 宗地四至及现状（2） 1.11 周边可比地价分析（2） 主要内容 项目概况 市场分析与机会选择 产品解决方案 项目运营 土地获取方式及风险 总结与建议 2.1 宏观市场情况 06-08年以来北京市上市和成交面积均呈现逐年下降的趋势 按照09年1-5月份上市和成交情况来看，预计09年上市量将低于08年；但由于08年成交量萎缩严重，超出正常年份的下降幅度，预计09年成交总量将超过08年，全年预计达到1200-1400万平米 06年以来，批售比于08年3季度达到历史峰值，之后迅速回落，09年以来批售比持续维持在1.0以下 2.2 亚奥区域市场（1） 本项目为典型的G2土地属性，所处亚奥片区供给稀缺，市场容量约60万平米 2.2 亚奥区域市场（2） 亚奥片区内成交均价波动起伏不大，呈稳健上涨趋势 片区内成交价格基本保持稳定，07年以来成交均价整体保持上涨态势 08年以来首置产品成交比例依然最高，但主要来自国奥村和远洋万和城两个项目，多数项目仍主要是改善类产品为主 2.2 亚奥区域市场（3） 各产品线存销比均较低，首改、再改产品线库存压力最小 2.3 中关村区域市场（1） 邻近的中关村区域将成为本项目的重要市场，本项目紧邻中关村区域，而该区域07年以来仅3个项目在售，供给绝对稀缺，需求旺盛 本项目距清华科技园约6公里，直线距离约4.5公里，自驾车可在15分钟之内抵达中关村核心区域 07年以来中关村地区仅万城华府、唐宁ONE和中铁翰庭在售，目前万城华府已经售罄，目前仅唐宁ONE和中铁翰庭在售 中关村地区的客户需求被挤压到上地、西北旺、亚运村、五棵松等片区 2.4 典型竞争产品（1） 周边区域高端再改项目主要以国奥村、万和城和唐宁ONE为主，多数项目为普通再改产品 2.4 典型竞争产品（2） 2.4 典型竞争产品（3） 国奥村 国奥村定位高端再改，主力户型为205平米三居和240平米四居，南北通透，精装修，项目规模较大，配套较好，剩余约6万库存 07年国奥村月均成交95套，成交均价19000左右；08年成交均价超过27000，月均成交降至23套，09年成交均价30000元/平米，月均成交套数降至15套，总价600-700万 2.4 典型竞争产品（4） 唐宁ONE 唐宁ONE目前在售产品主要为180平米精装三居，后续产品供应较为充足，剩余库存10.2万 1号楼东西向均价24000左右，南北向均价28000左右；3号楼均价35000左右，总价640万左右 2.5 市场分析小结 本项目土地属性为G2，适宜于再改类产品线 本项目所处的亚奥板块以及邻近的中关村板块，近年来土地供给稀缺，可售资源较少，未来的市场前景看好 因区位、资源等不同以及开发商操作水平差异，片区内项目价格差异较大，项目的可操作空间较大 国奥村（剩余库存6万）、万和城(剩余库存约10万)等项目后续资源不多，高端再改市场存在进入空间 2.6 产品建议 由于本项目所处区位优越，且周边片区供给稀缺，需求较为旺盛，建议项目定位于高端再改产品线： 主力客户为亚奥和中关村地区高端再改客户 主力产品为200平米三居和250平米四居，精装修，建议售价30000左右 配套商业面积有限，建议定向招商小型的特色餐饮和高档社区便利店，保证业态稳定 车位售价15万左右，略低于周边项目售价（17万左右），保证销售速度 2.7 竞争力评价 本项目与周边高端再改项目相比外部景观资源具有显著的竞争优势，内外部的景观资源和产品将成为本项目的主要发力点 主要内容 项目概况 市场分析与机会选择 产品解决方案 项目运营 土地获