中粮2010年4月成都双流的项目可行性的研究的报告.ppt

3.4 .1 电梯洋房产品发展方向 空中的前庭后院——电梯洋房产品 与连廊结合，设置前庭，增加居住过渡空间，满足双向景观享受。 客厅连接景观阳台，形成前庭后院的“别墅感受”。 电梯 住 宅 住 宅 电梯 住 宅 住 宅 前庭 后院 前庭后院的别墅居住感受国际公寓、高层设计一梯两户，赠送空中露台，前庭后院保证别墅居住感受。 3.4 .1 电梯洋房产品发展方向 功能分区明显，无浪费——注重户型的实用性 自然通风、采光好 动静分区、干湿分区明显 无浪费空间； 个功能区尺寸合理； 尽量采用板式结构； 合理分布生活阳台及观景阳台。 3.4 .1 电梯洋房产品发展方向 辅助功能的完善——衣帽间、储藏室、玄关在舒适性套三户型中采用 舒适型套三，可设置独立储藏室； 根据主卧面积，划分独立的衣帽间； 户型布局条件允许的情况下，尽量满足玄关的设置； 完善户型辅助功能，提升居住舒适度，吸引高端客群； 储藏室 衣帽间 衣帽间 玄关 3.4 .1 电梯洋房产品发展方向 室外空间体现滨江特色：高层大露台和空中花院 大露台 大露台 大阳台 空中花院 3.4 .1 电梯洋房产品发展方向 一层架空并设置底层大堂兼顾地标形象和内部舒适度营造，同时解决防潮问题 深圳中海湾畔底层架空 架空底层内部小品 底层架空 广州星河湾底层大堂 3.4 .2 商业发展方向 新区不同物业类型发展规律总结—— 区域目前商业发展局限较大，具体体现在如下几个方面： 驱动因素特殊——区域刚起步，人口基数小，主要依托政务资源与居住价值，商业的驱动作用不明显； 居住氛围较弱——作为起步区第一个项目，较难带动居住氛围，而新的商业氛围的兴起又强烈依托于居住氛围； 商业价值有限——起单凭一个项目较难拉动商业价值，而应靠区域成熟期众多项目的共同努力才能达到。 区域处于起步阶段，首期不适宜将商业作为重点发展业态，且其价值实现有限，过大的投入会增加项目资金沉淀风险。 商业发展规律研判——新区起步阶段不适宜发展大体量商业，对于商业的投入应谨慎适量 3.4 .2 商业发展方向——案例赏析 占地面积 230000平米 总建筑面积 300000平米 容积率 1.30 绿化率 40% 车位 1：0.4 建筑形式 4~5层花园洋房、11~16层小高 当前均价 洋房：8500元/平米，小高：7500元/平米 装修标准 毛坯 物业地址 西青区新津杨公路外环线以西1.5公里 天津万科假日风景——项目基本情况 分期 一期 二期 三期 合计 面积 10万㎡ 14万㎡ 6万㎡ 30万㎡ 户数 895 1100 约700 约2700 入住时间 06年9月 08年10月 09年8月 —— 天津万科假日风景——万科最成功的产品系之一，郊区开发典型项目 3.4 .2 商业发展方向——案例赏析 项目中心主商业街 商业形式 百米风情商业街 商业规模 约5000平米 商业位置 社区入口中央 商业类型 住宅底商 户型区间 50~210平米 主推户型 80~90平米 总套数 31套 产权年限 住宅产权，非住宅使用 销售时间 07年8月 入住时间 现房入住 销售均价 13000元/平 物业费 3元/平*月 消化情况 目前仅剩余售楼处部分及一套210平米铺面 天津万科假日风景——商业基本情况 商业户型配比 50~60平米 7套 60~70平米 4套 70~90平米 11套 90~100平米 4套 130平米 4套 210平米 1套 商业操作借鉴——商业街位于社区中央 3.4 .2 商业发展方向——案例赏析 商业操作模式——住宅入住后再行销售，采用租售结合的形式，对必要的生活配套进行招租 商业操作方式—— 租售结合，对于华润万家超市及少数美容美发、洗衣店等采用定向招商的方式，其余铺面均对外出售，其中租赁面积约为600平米。 商业业态： 超市、百货、烟酒 服装、酒吧、餐饮 电子、医药、玩具 商家明细： 华润万家（万科自行招商，该区域唯一超市） 假日风景水站 海王星辰药店 Sony旗舰店等 客户语录—— 侯先生，洗衣店老板，商铺为租赁，月租九千元，60平米左右，“现在生意还可以，刚开业生意基本维持，相信以后生意应该会慢慢好起来的！” 李女士，华润超市收银员，商铺100多平米，“小区其他便利店超市都还没开业，我们的生意挺好，虽然地方不大，还是能满足小区居民现在的基本需求。” 陈大妈，小区业主，入住3个月，“社区商业还是很必要的，商业放在社区中间也没什么不好，反而很方便。” 万科假日风景的商业部分控制体量，合理布局，租售结合，是目前市场上较为成功的社区商业操作案例 3.4 .2 商业发展方向——案例赏析 深圳万科四季花城——万科最成功的产品系之一，陌生区域大盘开发典型项目 占地面积 380000平米 总建筑面积 530000平米 容积率 1.