乐嘉地产2010年11月邯郸东方名苑的项目营销的的策划初案.ppt

最后席位，岂容错过 项目尾销期 炒作主题及诉求： 促销策略： 宣传推广配合： 本阶段主要以客户资源推荐等低成本的推广为主，全力展现项目的现楼优势及树立市场口碑 本阶段主要以吸引客户资源推荐为主销售手段，建议全面展开客带客优惠，并考虑项目将近入伙，可以减免入伙费或月供月数的强有有力促销优惠 项目尾销期 本案讨论的几个重点： 市场研究报告 项目定位报告 营销推广报告 广告表现建议 合作模式介绍 广告表现建议 广告怎么做 我们对广告的要求是： 版面时尚，雅致------抓人 主标契合消费心理-----感人 传递卖点准确----------吸引人 本案讨论的几个重点： 市场研究报告 项目定位报告 营销推广报告 广告表现建议 合作模式介绍 合作模式 服务模式: 现场营销顾问+总部广告支持 专驻现场：（共4名） 项目总监1名、策划经理1名、销售经理1名； 总部支持：（共5名） 置业顾问6名 项目组常态服务人员共9名 项目提点参考 第一种方式： 销售总额的1.5% 包括服务项目 A.售楼部每年房租7万元 B.推广费用（乐嘉固有宣传渠道）其他费用按阶段商议。 1.连锁店推荐、展板等，预计费用每月约3万元左右 C.员工工资6人10000元每月，佣金比例回款总额的2 ‰。 1.连锁店推荐3‰ 2.下县推广费用每月约8000元 D. 不可预见费用2000元每月（电话费、办公费用等等） 备注：其他费用按实际销售进度和工程进度另算。 第二种方式 销售总额的1. 3% 包括服务项目 A.推广费用（乐嘉固有宣传渠道）其他费用按阶段商议。 1.报纸、快讯、网站、连锁店推荐、展板等，预计费用每月约1.5万元左右 B.员工工资6人10000元每月，佣金比例回款总额的2 ‰。 1.下县推广费用每月约6000元 C. 不可预见费用2000元每月（电话费、办公费用等等) 备注：其他费用按实际销售进度和工程进度另算。 项目提点参考 开发商支持 1.看房车一辆 2. 推广费用 a.媒体推广 b. 活动推广 3.定期活动费用 4.售楼部装修 真诚创造价值 我们期望与您共同成长 住宅一期销售阶段划分 本项目整体销售可以分为两大阶段，住宅一期部分从营销角度又可以分为以下五个小阶段： 前期客户积累期（2010年12月－2011年1月） 认筹或优先认购期（2011年1月中－2月） 开盘及热销期（2011年3月－5月） 持续销售期（2011年5月－6月） 尾盘销售期（2011年6月－12月） 住宅一期销售阶段划分示意图： 客户积累期 认筹认购期 开盘热销期 持销期 尾销期 10年12月 11年2月 2011年 3-5月 2011年5月 2011年6月 2011年7月 3个月 1个月 1个月 2个月 1个月 营销报告 销售节奏安排 一期推售策略 本项目要确保整体销售成功，第一期的销售事关全局，因此，制定精准而又有效的推售策略，把握好销售节奏至关重要，为此我们建议： 限量分批推出，营造稀缺 一期5栋共约200多个单位，可考虑分一批推出，具体可根据当时客户积累的实际情况来定，分批限量，人为制造稀缺，引导客户抢购 开盘即告售罄，制造热销话题 要保持市场对本项目始终充满信心，第一期推出第一批单位一定要全部售罄，一炮而红，让市场客户完全认同项目，在市场上建立热销的口碑效应，如此再蓄势加推第二批，保证推出即告售罄，形成市场谈论的话题 蓄势，爆发；再蓄势，再爆发 如何保证本项目销售速度快，且售价高，实行爆发式销售策略，不断蓄势，集中购买力，再在短时间内释放，形成几个销售高潮，最终实现完美销售 一期推售节奏建议 第一期推出：5栋 考虑因素： 项目首先推售靠里面楼栋，有利于入市形成较低价格。优先消化位置稍差 第一批 第二批推出：5栋 考虑因素： 位置好，有利于价格走高 一期推售节奏建议 一期推售节奏建议 第三期推出：最后几栋 考虑因素： 位置产品好，价格走高 营销报告 项目价格策略 明确我们究竟卖什么价格，且怎么卖法 定价思路 对比其它竞争对手，根据我司的经验及地块情况，项目要取得成功销售及利润最大化，整体定位需要走“领导者”路线 南国风光 项目 水城别苑 本项目定位方向 市场地位 市场领导者 市场补缺者 市场挑战者 销售均价 2350元/㎡ 2250元/㎡ 2180/㎡以上 工程进度 准现房 准现房 期房 定价策略 价格标杆策略 价格追随策略 价格领导策略 同类产品多层价格对比: 项目价格策略 低开高走，引爆市场 低开高走有利于前期消化客户，达