云南德宏孔雀湖别墅的项目一期营销的策略案2007119页.ppt

××别墅项目 一期营销策略 一、项目简介 ××别墅项目，占地面积142亩，总建筑面积53025平方米（暂定）。零距离抱拥孔雀湖，居于××市孔雀湖生态旅游度假片区内，实现湖景住宅终极梦想。极低建筑容积率，建筑覆盖率仅16.8%，社区内逾6万平方米生态园林环抱，南临观光水库，西隔仙池路与大金塔相望，享受自然与人文的盛宴。真正临湖别墅、TOWNHOUSE、多层洋房（根据与开发商的沟通，在现有方案上新增的物业类型）、酒店公寓，用拥抱自然的建筑规划，让建筑与自然无缝交融。社区以健康、休闲、运动为主题，不仅享有孔雀湖的自然生态环境和大金塔的佛教人文气息，日趋成熟的旅游度假片区规划，自身更有商业街、会所、广场、酒店等完善的生活功能。项目分为两期开发，一期31亩均为别墅物业。 一、项目简介（续） 一、项目简介（续） 二、项目优劣势分析 区位优势：地处××市传统旅游度假片区——孔雀湖旅游度假区 孔雀湖片区是××市传统的旅游度假片区，历史悠久。旅游度假区向来是各个城市的一级住区，凡位于旅游度假区内的物业其物业类型、景观规划、价格、居住群体均位居城市顶端。××别墅项目I期位于孔雀湖核心区位，近临仙池路，驾车5分钟直抵市中心，拥有成熟高尚的生活氛围。 天然景观：紧临××市观光水库——观光水库 地块南面紧临观光水库（暨孔雀湖），视野开阔，水天一色。孔雀湖水质清澈，向来以其自然的生态环境而闻名。在××市政府近期规划中明确强调加强孔雀湖的美化建设，将其打造为××市的城市旅游名片。 二、项目优劣势分析（续） 人文景观：西望中国第一塔——大金塔 ××别墅项目I期西隔仙池路与大金塔相望，是××市标志性佛教建筑。原大金塔毁于1966年“文革”期间，于2004年重建，2007年5月1日至3日举行了开光仪式，它是中国第一塔，也是亚州的第一空心塔，是德宏民族文化旅游的一大亮点，为提升德宏的知名度，打造东南亚南宣传佛教朝圣地将起到重要作用。 产品优势：××市唯一低密度、高品质居住物业 环境造园、生态优先，是××别墅项目I期的规划理念。16.8%的建筑密度，0.56容积率的低密度物业，以水景为主，营造具有田园风光的公园式居住生活环境。同时，一期产品仅双拼和独幢二种物业类型，是××市唯一的纯别墅物业，居住品质较高。 二、项目优劣势分析（续） 配套设施：休闲运动配套齐全 待一、二两期建成后，将是一个拥有民族歌舞广场、游泳池、网球场、酒店、会所的高档休闲居住区。 周边配套：教育、餐饮一应俱全 仙池路为××市美食一条街，从州民族一中至孔雀湖约2.5公里路段，共有23家农家乐饭庄，均为××市民较为喜欢的用餐场所。而州民族中学、州师范学校均在仙池路段。 二、项目优劣势分析（续） 市场消费者购买力有限 ××市人口数量少，各项商品消费力弱，高端客户群体小。 地理位置相对较远 虽位于旅游度假区内，但离市区约3公里，周边生活配套、交通设施不完善，且是该片区现阶段唯一一个居住区。 开发商为第一次开发 ××地产公司初次涉足房地产开发领域，没有自己的市场知名度，消费者的认知度较低。 一期规模小，与二期相隔开发周期较长 一期仅31亩，共33个可售单位，规模小，在二期未建成前，配套不齐全，入住后生活不方便，且二期的施工会对一期有较大影响。 二、项目优劣势分析（续） 周边环境对生活质量有影响 周边有变电站、发射塔、水泥厂、火葬厂，与高档住宅区的居住品质不符，且入住后有一定影响。 户型单体面积大，价格高，价格弹性弱 ××市在售项目中，联排别墅的面积在210～260平之间，总价在50万左右；独幢面积在300平左右，总价在70万左右；无双拼类型。而××别墅项目I期作为该地区唯一的纯别墅住宅，虽属高档产品，但单体面积在400平左右，总价在125万左右，价格高出在售 项目较多，有较大压力。同时，由于价格较高，可调整的空间较小。 三、项目核心竞争策略解析 从上面的项目优劣势分析中可以看出，××别墅项目I期的整体竞争优势还是非常突出。因此，××别墅项目I期的核心竞争策略就是要与本地在售项目拉开差距，树立××市和德宏州最高品质的高档住宅区，并形成新的高品质生活示范样板。 四、项目市场定位 我们知道，运用一系列的细分可以把一个消费者市场划分为多个细分市场，并在多个细分市场内寻找出某一热点细分市场，以适应消费者的市场姿态进入市场，展开直观有效的市场区隔营销策略。 首先观察一下德宏州地产的市场动向，随着城市化进程的加速，德宏州的房地产行业也得到了较快的发展。从市场调查中，可以发现××市的房地产虽然尚属起步阶段，竞争不激烈，但仍有一些品质不低的项目，如在售的芒市花园、翠缇小镇，