众厦地产2011年3月28日的项目经济测算培训.ppt

2 思维导图 理论定义： 经济测算是根据国家现行的财税制度和价格体系，预测项目的财务效益与费用，通过编制经济测算表格，计算财务评价指标，来进行盈利分析和偿债能力分析，据此来判断该项目在财务方面是否可行。 经济测算应用于房地产开发项目开发过程的前期阶段，覆盖取地及产品定位、物业发展建议阶段。 预测未来项目产生经济效益，分析可能存在的风险，并采取适当的规避方法，为开发商提供决策依据。 从项目前期至项目竣工验收为止的房地产全过程的总体时间进度安排。 将项目施工过程中产生的费用累计，得到项目开发需要的资金数量，为开发商提供参考。 在施工建设期内，按工程进度将总成本分摊到每一期的费用安排计划。 资金来源与运用表综合反映计算期内的资金来源与运用、资金盈余与短缺情况。 项目销售及自营的过程中每一期产生的现金流量，汇总得到项目的总体销售收入。 项目经营收入扣除项目开发期内所发生的全部费用后得到项目的净利润。 现金流量表揭示项目开发周期内现金流入与现金流出的情况，反映项目盈利能力。 敏感性分析是指找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算对经济效益的影响程度。 敏感性分析是一种动态不确定性分析，是项目评估中不可或缺的组成部分。它用以分析项目经济效益指标对各不确定性因素的敏感程度，找出敏感因素及其最大变动幅度，据此判断项目承担风险的能力。 项目经济评价体系 盈利能力指标：静态指标+动态指标 动态指标由财务净现值、财务内部收益率、动态回收期组成。 清偿能力指标是指考察项目计算期内偿债能力的指标。 房地产盈亏平衡分析是在分析计算风险因素变化使项目达到最低利润率指标或收益为零时的极限值。 盈亏平衡分析： 在其他条件不变的条件下，保证最低盈利的情况下，所能接受的（最低租售价格、最低租售比例、最高土地取得价格等） 保本点分析——常用房地产项目评价手段 主要目的: 表明项目抵抗售价和成本变动风险的能力较强。 保本点分析是在已经假设测算前提下，当初始销售价格和总开发成本变化时，开发利润为零所对应的盈亏平衡状态。 敏感性分析 敏感性分析是指从众多不确定因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。 经济测算范本所包含的内容及作用 经济评价前提 前提二： 建筑规模 经济评价前提 经济评价前提 根据商业面积不同，按三种方案进行经济测算 项目计划于2007年10月动工，预计2008年10月推出市场，2009年3季度完成销售，2009年第一季度竣工，其开发建设期约为1.5年。 据测算，项目的总投资约为3.22亿元。 在项目销售前提可实现情况下，2009年3季度可为开发商提供7,000万—1个亿的现金流。 项目08年3季度资金压力达到峰值，约需1.5亿元资金。 根据项目规划指标及前述项目与市场分析，预计项目销售利润约为1.65亿元。 该分析只针对拟售物业进行 项目的销售价格和建安成本变动对财务内部收益率的影响较大，价格变动影响更大。 项目物业类型及面积 平方米 包含会所2000 平方米 42,000﹠36,000 住宅 包括酒店式公寓、商务公寓 平方米 50,000 公寓 平方米 26,000﹠24,000﹠14000 商业 地下一层 平方米 10,000﹠18,000 地下车库 产权式酒店 平方米 10,000﹠12000 酒店 备注 单位 数量 项 目 前提四： 物业类型与面积配比 ----- 3,341.82 会所 大部分商业持有 12,000 2,002.82 商业 3,600 2,620.82 酒店 ----- 2,002.82 地下车库 3,300 2380.31 公寓 3,000 2,071.31 住宅 备注 销售单价 成本单价 项目 前提三： 成本与单价 建筑成本：采用淄博的建筑成本，并根据项目的实际情况进行调整 销售价格：根据淄川市场情况，根据项目实际情况进行调整 95% 酒店 其余商业开发商持有 80%（所售商业） 商业 95% 公寓 95% 住宅 备注 销售率 项目 前提五： 销售率假设 前提六： 开发商要求 通过酒店、公寓及住宅的销售实现资金成本回收，剩余商业物业作为长期持有，以获得持续、稳定的现金流 利用项目现金流的时间差，为其它住宅项目提供7,000万—1个亿的启动资金 本项目基于以上经济评价前提，对项目的经济可行性进行客观评价 由于大部分商业部分开发商作为长期持有，在此不详细估算这部分的长期收益，只考虑静态收益 前提七： 商业收益计算原则 方案一： 方案二： 商业面积26,000平方米，分布在负一层（8,000m2）及地上一 ～ 三层（18,000m2） 负一层剩余面积