优仕地产2010年7月天津远洋张贵庄的项目商业定位分析.ppt

PART 4：项目本体分析 PART 4：项目本体分析 外部环境分析 内部资源分析 项目整体定位分析 1、区域位置 城市东部，位于城郊结合部 本项目位于天津东部地区，项目以居住功能为主导，辅以配套性综合商业。 本案 PART 4：项目本体分析 2、交通状况 道路的通达性比较完善，与城市中心区紧密相连。 外部环境分析 内部资源分析 项目整体定位分析 卫国道 津滨大道 津塘公路 项目位于东丽区张贵庄跃进路居住组团，北侧紧邻连接天津市区和滨海新区的交通干道——津滨大道，东侧为东外环快速路； 该项目地处东丽区与河东区交接，处于天津两个城市副中心之一的天钢柳林副中心辐射区域之内，并且与空港、滨海新区毗邻。 本案 地铁4号线—— 引河北至张贵庄，全长35.7公里，共设车站28座。沿线主要途经北仓居住区、白庙、天泰路、中山路及东北角、东南角、和平路、六纬路、津塘路、张贵庄等。 预计2010年开工，投入运营时间不详。 目前已建成的地铁1号线从北辰到小海地，于2006年6月开通，周边沿线楼盘受益明显，尤其是地铁两端楼盘受益最大。 PART 4：项目本体分析 3、轨道交通 外部环境分析 内部资源分析 项目整体定位分析 PART 4：项目本体分析 4、与城市主要功能区距离 项目所在地距离城市功能区均有一段距离。 外部环境分析 内部资源分析 项目整体定位分析 城市主要区域 备注 距 离 CBD 小白楼商圈 13公里 CID 鞍山西道 19公里 城市商业区 滨江道商圈 15.6公里 滨海新区 管委会 36.1公里 高校区 科技大学、财经大学 12公里 机场 天津滨海机场 12.3公里 空港 空港加工区 12公里 东丽区政府 东丽区人民政府 3.6公里 中心 商贸区 天津站 西站商圈 CID 北辰 政府区域 第二 高教区 张贵庄 丁字沽商圈 金融 服务 区 天钢副中心 卫国道迎宾大道 津塘路 商圈 PART 4：项目本体分析 5、项目板块周边环境配套 外部环境分析 内部资源分析 项目整体定位分析 津塘路商圈 月牙河板块 成林道板块 工大板块 挂甲寺板块 中山门板块 东丽商场 太阳城板块 张贵庄距离城市主要居住板块有一定距离 位于外环线以内，心理距离有一定优势 周边城市配套缺乏 配套 名称 学校 张贵庄小学 天津耀华滨海学校 天津民航大学 购物 福东百货 华润万家东丽店 医疗 东丽区中医院 安宁医院 休闲、娱乐 东丽公园 东丽体育中心 本案 PART 4：项目本体分析 6、项目板块未来周边环境 外部环境分析 内部资源分析 项目整体定位分析 本案 外环线内商务、住宅及配套服务，规划面积1564.5亩。 航贸中心项目，规划面积20.6公顷。 华明镇项目，土地面积138.6公顷 。 跃进路路南北程林商业设施还迁 ，规划面积160亩。 军粮城项目，规划面积20.6公顷。 沙柳路杨台商业设施还迁项 目，规划面积55亩 。 津滨大道南侧项目，规划面积450亩。 津滨大道北侧项目，规划面积500亩。 项目所在板块周边土地供应量充足，产品涵盖各类业态。 项目所属区域未来将成为，东丽区城郊结合部的新城区。 交通 区位 配套 PART 4：项目本体分析 外部环境分析 内部资源分析 7、外部环境小结 项目整体定位分析 PART 4：项目本体分析 内部资源分析 外部环境分析 1、项目商业地块技术指标 项目住宅部分分两期开发，商业开发计划暂未确定。 项目整体定位分析 B5商业地块 　 　 项目 单位 数量 规划可用地面积 平方米 10423 总建筑面积 平方米 18761 其中 公寓 平方米 6600 商业 平方米 12161 容积率 / 1.8 车位数 　 　 150.0 地下建筑面积 　 平方米 5250.0 张贵庄区域商业 产品 现状 体量（平米） 万科金色雅筑配套商业 社区商业 期房 不足1万 松江限价房项目 社区综合商业 准现房 约6000 远洋张贵庄项目配套商业 配套商业 期房 12161 PART 4：项目本体分析 内部资源分析 外部环境分析 2、项目规划产品分析 唯一性——项目为区域内唯一超万平米的商业综合体 项目整体定位分析 W（劣势） O（机会） T（威胁） S（优势） 位于张贵庄新城核心位置； 项目紧邻耀华滨海学校，拥有年轻高端消费客群； 区域商业综合体唯一性，代表性； 项目周边地铁、高速一应俱全，交通成熟度高。 SWOT分析 项目临街铁路，噪声污染较为严重； 区域对面火葬场短期内不能搬迁，影响区域形象； 区域跃进路尚未贯通，影响纵向至东丽核心区域的通达性。 周边商业配套均距离较远，不能满足区域消费； 周边众多在建及潜在项目提供商业需要的消费客群。 区域短期