众厦地产2014年5月3日荥阳汉飞置业中原路瓦屋孙村的项目发展建议.ppt

“紧缩城市 ”(Compact City)是提倡一种密集而多样变化的城市，通过城市功能的相互重叠来增加能源的使用效率，减少消耗和污染，追求可持续发展。提倡”缩短交通距离”，建立短路径城市。 这一城市模式在欧洲颇为盛行，它反对大规模的功能分区，避免城市过分向郊区和乡村扩张，主张步行和建立邻里关系。 06 Chapter 产品发展建议 产品定位原则 产品定位原则：综合考量项目本体情况与发展目标；市场情况及客户需求，打造最具核心竞争力的产品线 市场销售分析 客户需求分析 结合项目自身 产品定位 洋房市场 洋房面积主要集中在130-160㎡，最大面积咋170㎡左右，最小面积在120㎡左右；洋房均价在6000-7000之间 大溪地 120 130 140 150 160 170 180 125-160 晖达御景苑 建海.绿荫半岛 120-160 110 100 130-170 高层市场 高层面积主要集中在85-120㎡之间，高层价格主要集中在4500-5500之间 大溪地 113-136 80-135 晖达御景苑 建海.绿荫半岛 郑西鑫苑名家 83-135 80-120 120 130 140 150 160 170 180 110 100 90 80 居易世界观 85-130 成邑德润华庭 85-125 客户需求 洋房： 已经在郑州有套房了，想在这边买一套洋房，总价不超过90万，我觉得都可以 洋房至少应该有130平米吧，太小了就没那种感觉了，还不如买个普通住宅。 高层： 在郑州上班，市区总价太高，这边环境和交通不错，50万左右能接受，要有一定的居住品质。 面积别太大，买个100平米左右的小三房最好，现在作为婚房，未来人多了也能住。 洋房核心需求：面积120-160平米需求较旺，总价90万左右需求较旺；高层80—110，总价40—60万之间。 市场表现 洋房产品面积：130——160㎡；均价6-7千 高层产品面积：85——120㎡；均价4.5-5.5千 客户需求 洋房：主流面积为120-160㎡； 高层：主流面积为80-110㎡； 项目本体 洋房，拉升型产品现金牛产品，提高项目档次，吸引改善型客群 高层，出面积，保证开发体量，利润产品 注重功能性、创新性、性价比 具体价格由产品及当时市场最终确定 6500 120—160 洋房 物业类型 面积区间 入市成交单价 备注 高层 80—130 5300 结合自身 本项目高层产品建议：面积控制在70㎡-120㎡内，有魔变赠送空间，总价控制在60万以内。 本项目户型配比建议 6% 140-150 130-140 电梯洋房（四房） 洋房产品 8% 95-110 85-100 电梯洋房（两房） 类型 建筑（销售）面积区间（㎡） 实际使用面积区间（㎡） 面积比 电梯洋房（三房） 110-130 120-135 28% 小 高 层 高 层 产 品 舒适三房 110-120 160-185 12% 紧凑三房 95-110 110-115 21% 舒适两房 85-95 95-105 16% 紧凑两房 70-85 85-95 9% 合计 100% 本项目户型配比以三房为主，控制面积，提升功能，使用面积均比销售面积多5%-8%，提高性价比。 （备注：以上面积结合设计院存在5%浮动空间。） 在确定了户型配比及面积区间之后，产品细节当如何打造 品质感体现：社区园林景观打造、户型优化、产品形态的适度创新 情景洋房——市场主流热销产品，本项目战略目标下的拉升型产品。 产品介绍: 项目资金快速变现的战略主打产品； 主要为6层多层洋房，通过园林提升品质； 部分90㎡内创新产品，如小退台洋房； 功能定位： 项目盈利主体，满足规划指标； 主力产品，市场热捧产品，具有一定性价比优势； 定量分析： 主流产品，适度产品创新。 情景洋房产品示意 产品特点： （1）一梯两户，全明户型，南北通透，动静分区； （2）双卫设计，客卫生间干湿分离； （3）超大阳光房，魔变空间提高户型得房率。 125㎡三室两厅两卫，赠送阳光房 电梯洋房户型建议 产品特点： （1）大面宽，短进深，户型舒适度高； （2）南北双阳台，户型设计品质高； （3）户型设计布局紧凑合理，得房率高。 120㎡三室两厅两卫，南北双阳台设计 电梯洋房户型建议 产品特点： （1）紧凑三居，户型布局方正，空间利用高； （2）一梯两户，全明户型，南北通透，多飘窗及户型阳台丰富了建筑外立面效果； （3）卫生间干湿分离，厨房独立生活阳台。 110㎡三室两厅一卫 电梯洋房户型建议 高层产品示意 高层产品对容积率贡献较大，提高项目面积，丰富产品线，扩大利润。 产品介绍: 产品设计以经济型产品为主，控制总价，辅助赠送空间，魔变空间设计，提高产品卖点及市场竞争力。 功能定位： 市场次主流辅助