伟业地产北京莱镇香格里城市花园住宅的项目竞标的报告.ppt

- 本资料来自 - - 本资料来自 - 销售及回款计划 销售周期 6月 7月 8月 9月 10月 11月 2月 当月开放楼座 15#、16# 13# 14# 　 　 　 　 当月供应面积 19866.53 14247.84 14110.05 0 0 0 0 当月供应金额 462,617,638 363,319,920 380,971,350 0 0 0 0 当月开盘均价 ￥23,286 ￥25,500 ￥27,000 当月销售率 80% 80% 80% 当月销售面积 15893.22 15371.58 14137.61 2822.01 当月销售金额 370,094,110 383,179,464 377,441,064 76,194,270 0 0 0 累计销售金额 370,094,110 753,273,574 1,130,714,638 1,206,908,908 1,206,908,908 1,206,908,908 1,206,908,908 当月回款额度 40% 40% 40% 40% 100% 当月回款金额 148,037,644 153,271,785 150,976,426 30,477,708 0 0 724,145,345 累计回款金额 148,037,644 301,309,430 452,285,855 482,763,563 482,763,563 482,763,563 1,206,908,908 销售周期：2010年6月～2010年9月 - 本资料来自 - 6月 7月 8月 9月 15#、16#开盘 13#开盘 14#开盘 累计回款 1.48亿 追求速度，90天清盘 10月 累计回款 12.07亿 提前3个月超额完成1.6亿元回款任务 90天实现100%销售！ 开盘均价 23286元/平米 开盘均价 25500元/平米 开盘均价 27000元/平米 提前进入资金安全区 累计回款 3.01亿 累计回款 4.52亿 11月 2月 累计销售 12.07亿 营销阶段分解 - 本资料来自 - 价格走势 ￥1500 ￥2214 开盘时间 开放楼座 开盘均价 价格涨幅比 2010年6月中旬 15#16# ￥23286 2010年7月中旬 13# ￥25500 9.5% 2010年8月中旬 14# ￥27000 5.9% 90天，项目最终实现价格27000元/㎡，比首次开盘均价上涨3714元/㎡，总体涨幅比达16% 价格实现 - 本资料来自 - 90天清盘 真的是最优方案吗？ - 本资料来自 - 我们能达成更有力的价格实现 - 本资料来自 - 项目营销方案二 150天售罄 - 本资料来自 - 在确保提前完成开发商提出的回款任务的前提下， 主观拉长销售周期，大幅提升价格，获取利润最大化！ 策略：在合理周期内，主观拉长周期，实现更高利润 前期推盘节奏紧密，价格小幅上调，确保完成回款任务； 后期推盘节奏减缓，主观拉长销售周期，大幅提升产品价格，追求利润最大化。 项目营销策略 - 本资料来自 - 分楼座定价策略 楼座 第一价格梯次 （元/平米） 第二价格梯次 （元/平米） 第三价格梯次 （元/平米） 第四价格梯次 （元/平米） 15# 23300 　 　 16# 24600 　 　 13# 　 26600 　 14# 　 　 28200 各楼座在营销中的基本定位不变 四个楼座分为四级价格梯次 拉大每级价格梯次之间的价差 楼座定价策略： 楼座示意图 - 本资料来自 - 楼座均价及总销金额 项目完成总销金额约12.46亿元，整体销售均价25836元/平米 楼号 可售套数 可售面积 楼座均价 总销金额 13# 192 14247.84 ￥26,600 ￥378,992,544 14# 140 14110.05 ￥28,200 ￥397,903,410 15# 177 15126.99 ￥23,300 ￥352,458,867 16# 65 4739.54 ￥24,600 ￥116,592,684 总计 574 48224.42 ￥25,836 ￥1,245,947,505 楼座示意图 - 本资料来自 - 楼座示意图 推盘次序 推盘次序：由南往北，由东往西 按照楼座位置、景观效果 “次－好－优”次序进行推售 推盘次序示意 推盘节奏：前紧后松，拉长周期 7月 8月 9月 10月 15#开盘 16#开盘 13#开盘 11月 14#开盘 6月 12月 推出房源177套 推出房源140套 推出房源192套 推出房源65套 推售批次 开放楼座 开盘时间 供应套数 第一批 15# 2010年6月中旬 177套 第二批 16# 2010年7月中旬 65套 第三批 13# 2010年9月