伟业顾问2008年天津万科·金色家园商业营销的策略提报.ppt

解决方案 市场 区域商业布局未来利好 交通路网发达 具有区内标杆形象 具备升值潜力的楼盘 商业分布可以兼顾社区内外 商铺体量较小，易于投资 区域商业需求旺盛 产业经济发展前景良好 利用未来利好以及项目品牌形象，突破区域限制，提升商业投资价值，预期未来发展，得到市场认可 利用区内需求、项目商业形象、业态规划等包装提升商业形象，体现资源稀缺性，以分段销售，客户开发，特别付款形式等销售策略，引发投资需求，制造市场热度 解决方案 价格 利用品牌效应以及项目自身在市场上的品牌价值 突破区域限制，提升价值 目前区域位置价值： 售价20000元/平米 租金4.4/天/m2 售价在1.2万/m2左右 租金2.7元/天/m2左右 以100平米为计算基础 解决方案 老业主资源 经营商户 投资客户 我们 开发商 解决方案 客户 大客户开发 降低区域抗性 品牌忠诚度 前期住宅的升值受益者，坚定对商业投资价值认可度 高品质客户具备一定投资实力 产品－定位 函盖社区，辐射区域 区域内具有升值潜力的商业 解决方案 区域商业布局未来利好 交通路网发达 商业分布可以兼顾社区内外 区域商业需求旺盛 周边现状落后 客户对商业配套的需求提升 以生活配套、休闲娱乐为主要业态规划标准 高于现状的销售价格 销售任务对商业价值点的提升要求 树立区域内标杆性商业形象，并进行前期业态规划 长 江 道 冶 金 路 向 阳 路 项目住宅部分 中央广场 1－主题特色：便利，生活配套 3 特 色 ： 城 市 商 业 3 2 特 色 ： 休 闲 个 性 2 活 力 2 时 尚 4-特色：城市商业 3-4区：中央商业区 特色：活力地带 2区：中间商业区 特色：个性，休闲 1区：社区商业区 特色：便利，配套 产品－业态规划 解决方案 3-4区：中央商业区－区域级中心商业区 行业业态以区域级配套以及休闲娱乐为主，如银行、电信、家居、品牌专卖店、网吧、游戏厅、西餐厅、婚纱店等业态共同支撑中心商业的发展； 2区：中间商业区－特色休闲区 业态主要以瑜伽养生室、SPA、 足疗、宠物店、眼镜店、花房、书吧 、咖啡厅、西点屋、服装饰品等轻型业态，另外还可以增加青春时尚型的休闲娱乐业态，比如专业运动用具、饰品化妆品店等； 1区：社区商业区－社区配套商业（商业类配套、生活类配套） 此区域的业态相对来说比较集中在社区配套类业态，由一家中型规模的超市坐镇，配以美容美发、药店、洗衣店、便利店、音像店等多种辅助业态，完善社区生活配套需求； 解决方案 产品－业态规划 产品－遮挡 解决方案 特色街区 难点： 没有示范区，加之现状的遮挡严重，销售工作必将遇到瓶颈。 销售手段：采用“租金回报”、“以租养售”等促销方式 包装： 选择临街商铺位置，完成示范区建造 长江道一侧进行商业精神堡垒或者商铺主题包装 物料： 商业近景效果图（多角度示意图） 商业业态规划手册等 长江道一侧 冶金路一侧 向阳路一侧 事件营销 解决方案 商铺拍卖会 优点： 市场上较为流行的一种的商铺促销手段 通过推广手段以及口碑宣传途径，能够迅速在市场上起到轰动效应 通过买家的追捧，市场的热炒，达到最终价值的提升以及促销效果 缺点： 前期需要较长时间的市场余热阶段，需要较高推广费用支持 需要对买家客户反复摸底，沟通，准确了解买家的意向情况，销售周期长 需要大量客户的追捧 拍卖活动需要拍卖行支持，费用较高（2-3％左右） 将商铺拍卖的动作作为阶段性营销的造势手段 营销推广 1 2 历史回顾 任务描述 3 条件思考 6 销售团队 4 营销策略 5 价值分析 推广核心诉求 突出项目品牌价值点； 强化商业未来升值潜力； 定位区域内标杆位置； 生活休闲，特色商业街 淘金南开，入驻金色风情街 营销推广 推广策略 1）商业整体营销策略 推广策略： 依托南开真正好房子的形象基础，通过诉求点“淘金南开入驻金色风情街”的主题释放，提升项目形象，根据各销售节点突出诉求，并通过商业的整体推广，达到商业价值最大化的目标。 2）商业整体推广手段 全年4、5月为销售高峰期，推广高峰期定为3、4、5月。 1、大众媒体 户外、报广、网络： 以商业定位为整体概念（一直贯穿推广期），选择有效户外与网络途径 2、渠道推广 DM直邮、短信、小众杂志等渠道手段计划性实施； 拓展客户资源渠道，以大客户开发为手段，拓展推广渠道。 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 3月底商业开盘 商业加推 3、营销活动