伟业顾问2010年1月北京东四环国际青年创意中心的项目定位的策略探讨.ppt

营销思路——“整售优先，统一运营，租售并举” 1、对商业整体进行概念包装，寻找整售或部分整售的机会 2、合理分割，前期引入品牌租客，聚集项目商业人气 3 、以品牌租客带动项目租赁，在统一一管理下进行散售或部分散售 商业营销策略 第三部分：关于项目整体 1、通过区域市场研究，以及对项目自身分析，本项目拥有良好的市场 前景，具有较高的市场价值； 2、项目商业部分在满足区域商业需求的基础上能够实现利润，但是商 业需要复杂的市场实现过程，且其销售周期较长，主要销售期集中 在项目中后期； 3、鉴于商业较长的销售周期，从项目资金回笼的健康角度来看，建议 楼上部分调整为能够快销的低总价、居住类产品，以保证项目初期 的现金收益。 感谢发展商对伟业的信任！ THANKS 区域商业市场 研究区域 尚街购物中心 财满街商业 住邦2000商业广场 昆泰科技商厦 远洋商务底商 云柏鞋城 易初莲花 十里百家生活广场 沿街商业 沿街商业 本项目 我们以项目为中心，北至朝阳北路沿线，南至朝阳路沿线，西至东四环，东至东五环进行区域商业市场研究；区域商业主要沿朝阳路布局，朝阳北路并无成熟商业， 因此我们把朝阳路沿线商业作为研究重点，进行了商业普查和重点商业项目研究。 区域商业市场 区域商业普查 1 30.昆泰科技商厦 苏宁电器：￥2元/ ㎡·天 法宝超市：￥2元/ ㎡·天 湘财证券：￥5元/ ㎡·天 尚豪眼镜：￥4元/ ㎡·天 药妆大药房：￥3元/ ㎡·天 各种电脑耗：￥9元/ ㎡·天 21.十里百家生活广场 首层：￥12-17元/ ㎡·天 二层：￥10-15元/ ㎡·天 三层：￥7-10元/ ㎡·天 地下一层：国美￥2元/ ㎡·天 3.华堂商场 ￥利润分成 16.财满街一期 ￥5-6元/ ㎡·天 15.财满街二期 苏宁电器、迪信通、大场面平价眼镜、翠溪元茗茶、木果果木休闲服饰、佳美口腔、物美便利店、吴裕泰、房屋公园、格力空调…… ￥3-4元/ ㎡·天 17.易初莲花 ￥2元/ ㎡·天 2.住邦2000商业广场 中复电讯、工商银行、TOTO、松下空调、耶士咖啡、学大教育…… 首层：￥10元/ ㎡·天二层： ￥6元/ ㎡·天 地下广场：￥3.5元/ ㎡·天 肯德基、吉野家、T6香辣火锅、苏式牛肉面…… 1.远洋商务底商 首层： 中国银行、好利来、星巴克、大娘水饺、7－11、中国烟酒 …… ￥8元/ ㎡·天 24.中国邮政 ￥8元/ ㎡·天 23.云柏鞋城 ￥3元/ ㎡·天 26安踏体育 ￥4元/ ㎡·天 25.中国建设银行 ￥7元/ ㎡·天 5.芙蓉宾馆 ￥3元/ ㎡·天 10.湘蜀缘饭馆 ￥3元/ ㎡·天 9.关忠动物医院 ￥6元/ ㎡·天 11.顺益兴联行房产 ￥4元/ ㎡·天 28骆驼服饰 ￥4元/ ㎡·天 29.和谐金银 ￥4元/ ㎡·天 13.吴裕泰 ￥6元/ ㎡·天 12.更香茗茶 ￥4元/ ㎡·天 4.晶彩靓丽服装城 ￥4元/ ㎡·天 27我爱我家 ￥3.5元/ ㎡·天 22.肯德基 ￥3元/ ㎡·天 18.通万宝通讯广场 ￥4元/ ㎡·天 19.汇源果汁超市 ￥3元/ ㎡·天 14.Volvo4S店 ￥价格不详 20.尚街购物中心 屈臣氏、花旗银行、肯德基、棒约翰、阿迪达斯、耐克、彪马、锐步、卡帕、匡威、班尼路、帕斯菲客西餐厅…… ￥7-13元/ ㎡·天 2 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 7.福口居 ￥4元/ ㎡·天 6.迪亚天天超市 ￥2.5元/ ㎡·天 8.嘉士堂药店 ￥5元/ ㎡·天 13 14 30 15 16 17 19 18 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 本项目 1、区域商业市场发展相对成熟，但缺乏整体规划，业态分布杂乱； 2、商业以中低档次零售型商业为主，高档次商业相对稀缺。 类型 沿街商铺 写字楼底商 独立商业 代表项目 中国烟草、宝岛眼镜、吴裕泰、金凤成祥、成都美食、天津包子、小灵通、安踏体育、外贸服装店、我爱我家、中国建设银行、中国邮政等 远洋商务底商 住邦2000商业广场 尚街购物中心(国际创展中心底商) 昆泰科技商厦 易初莲花 十里百家生活广场 财满街 业态 中国银行、中国烟草、丫丫书屋、星巴克、蓝沙咖啡、棒约翰、好利来、大娘水饺、风雨小酌、7－11、鲜粉人家等 中复电讯、TOTO、真锅、和膳日本料理、深圳发展银行、奥力健身、歌友汇KTV、票务服务等 地下一层：大钟电器 首层：屈臣氏、花旗银行、肯德基 二层：NIKE工厂店等知名运动品牌店 三层：餐饮及个性饰品店 B1：法宝超市1F-3F：苏宁4F：电脑耗材5F：大鲨鱼火锅超市 超市 B1：国美电器1F：电脑耗材、菜市场2F：日用百货3F：服装服饰等 B1