伟业顾问2010年9月唐山凤凰新城商业地块的项目可行性的研究的报告.ppt

方案综述： 通过方案一和方案二的比较，方案二经济利益大于方案一，从营 销角度出发方案二去化速度和市场认可度高于方案一；因此建议 ，本项目适合写字楼+底商的产品组合形式。 5.5兴源道项目经济效益分析 综合上述，得出本项目开发的静态投资成本（不包含财务成本）为： 1,992.6万元，地上建筑面积单位造价5535元/平米。项目销售收入5,040万元，净利润1,433万元。 5.6翔云道项目方案二经济效益分析 静态投资回收期：此项计算，没有考虑到银行贷款的利息，也没有考虑到自有资金的利息回收。 本项目静态投资回收期：1年（即2011年下半年收回投资） 第一部分 宏观经济及唐山经济发展 第二部分 项目概况及市场调研 第三部分 项目分析及初步定位 第四部分 项目经济效益初步测算 第五部分 项目社会经济效益分析 可行性报告目录 项目社会经济效益分析 填补区域商业空白——本次涉及的两个项目虽然体量不大，但正是本区域内所需要的商业配套产品，一定程度上填补了区域空白。 商业建筑带动经济发展——本项目在一定程度上起到了吸纳资金，招商兴业的租用，为区域经济发展起到了一定作用 凤凰新城的地标建筑——项目高度约70-100米，对区域内的景观有较大影响，成功开发该项目，使之成为与凤凰新城相得益彰的区域地标性建筑。 充分解决周边人群就业——按办公集中区域15平米/人的经验值计算，本案至少能够容纳200-250家企业入驻、1800人工作，同时底商部分以及兴源道项目能够提供200-300个服务业岗位，可安排中低收入家庭、下岗职工、农转非人员的就业问题提供多元化的解决方案，为创造和谐社会做出贡献 感谢聆听 * - 3.2 项目自身技术指标分析 3.2.1 项目地块一：翔云道和大理路交汇处西南角（以下简称翔云道项目） 地块占地：8.8亩*667平米=占地面积约：5869平米； 地幅尺寸：沿翔云道宽为80米，沿大里路长为70米； 容积率：6 预估总建筑面积为：35200平米 用地性质：纯商业用地 以规划经验沿市政道路退红线15米、沿小区道路退5 米为规划标准计算，项目总平面图首层规划面积为： （80-15-5）*（70-15-5）=3000平米 * - 3.2 项目自身技术指标分析 观点：初步建议地下一、二层做为停车场使用，整体地块满铺；地上一、二层做为商业中心使用，建议减小进深便于销售；三层以上做为写字楼或公寓使用，标准层面积建议控制在600平米为宜；以下为规划适宜方案： * - 3.2 项目自身技术指标分析 经推导，为保证1-2层商业的成活率和可销售性，建议本项目商业部分做成临祥云道和大里路临街商业，提升项目街区概念 商业部分标准层面积计算方法为： [（80-15-5）+（70-15-5）]*20=2200平米 或 [（80-15-5）+（70-15-5）]*25=2750平米 商业部分总建筑面积控制在4400～5500平米之间较为合适； 控制在商铺建议面宽控制在4.2-8.4米范围内，进深控制在20-25米范围内。由此得出，商铺单铺单层面积范围应在84-210平米内，商铺1-2层连卖情况下，单铺面积范围应在168-420平米内；预计可以分割8-26个商铺； 经推导，为保证3-顶层写字楼或公寓（以下简称商务部分）的客户实用性，提高销售去化速度，建议本项目商务部分做成小进深，进深控制在12-20米左右，户型面积区间控制在60-180平米范围内，如规划为写字楼用途户型面积可设置为60-整层； 商务部分标准层面积计算方法为： [（80-15-5）+（70-15-5）]*12=1320平米 或 [（80-15-5）+（70-15-5）]*16=1760平米 * - 方案一： 商业部分单层面积为2200平米，层高控制在5.5米；商务部分单层面积为1320平米时，层高控制在3.3米； 由以上数据推导： （35200-2200-2200）/1320=23 项目整体楼层数为：25层 预计本项目需设置一个避难层 项目整体高度为：90米 方案二： 商业部分单层面积2750平米，层高控制在5.5米；商务部分单层面积为1760平米时，层高控制在3.3米； 由以上数据推导： （35200-2750-2750）/1760=17 项目整体楼层数为：20层 预计本项目需设置一个避难层 项目整体高度为：70米 3.2 项目自身技术指标分析 * - 3.2 项目自身技术指标分析 3.2.2 项目地块二：兴源道和学院路交汇处东侧50米路北（以下简称兴源道项目） 地块占地：3亩*667平米=占地面积约：2000平米； 地幅尺寸：沿兴源道宽为66米，进深为35米； 容积率：1.8 预估总建筑面积为：360