伟业顾问2011年北京远洋地产·西王佐的项目整体定位及产品建议.ppt

核心板块住宅市场特征 核心板块住宅市场特征 二手房住宅市场 二手房住宅市场 典型个案研究 典型个案研究 典型个案研究 典型个案研究 核心板块市场特征 第 * 页 人文社区 新古典主义风格：建筑所传达出的传统的历史痕迹与浑厚的文化底蕴，尽力营造出尊贵身份等级感。 第 * 页 人文社区 颜色：中灰，砖红，淡黄 材质：石材、面砖、高级涂料、铁艺相结合，细节处体现品质 特点：局部使用弧线形建筑元素，削弱了现代建筑的冷漠感 立面细节 第 * 页 花园社区 精致社区：以中等户型为主，强调户型的最优化设计及实用性 精致社区 户型配比 地块x-6指标配比表 物业类型 面积区间 居室数 套数 面积 总面积比 洋房 80-90 两居 588 49942 53.9% 100-130 三居 278 33120 35.8% 叠拼 150-180 四居 58 9570 10.3% 合计 　 　 924 92632 100.0% 地块x-4指标配比表 物业类型 面积区间 居室数 套数 面积 总面积比 洋房 80-90 两居 840 71512 54.1% 100-130 三居 372 47520 35.9% 叠拼 150-180 四居 80 13200 10.0% 合计 　 　 1292 132232 100.0% 精致社区 户型配比 总体指标配比表 物业类型 面积区间 居室数 套数 面积 总面积比 洋房 80-90 两居 1428 121454 54.0% 100-130 三居 650 80640 35.9% 叠拼 150-180 四居 138 22770 10.1% 合计 　 　 2216 224864 100.0% 主要为洋房产品，少量叠拼别墅； 以80-90平米两居为主，100-130平米三居为辅； 低总价，高性价比。 第 * 页 精致社区 最优化设计：户型 第 * 页 精致社区 实用性：多功能空间 第 * 页 精致社区 高性价比： 第 * 页 特色商业 特色商业：弥补周边配套不足，提供特色配套 第 * 页 特色商业 物业 面积（平米） 种类 生活配套 500-1000 小型超市，洗衣房，药房等 特色小餐饮 1000-1500 面包房，庆丰包子铺，城隍庙小吃等 风味餐厅 5000-6000 郭林家常菜，巫山烤鱼，青年餐厅等 商业配比 特色商业 第 * 页 生活配套：满足住户基本的生活需求，提供住户的日常所需。 特色商业 第 * 页 特色小餐饮：满足居民基本的餐饮需求，门面不大，更具有快餐的功能。 特色商业 第 * 页 风味餐厅：具备一定的规模，以特色风味为主。 感谢观赏 偉 業 顧 問 ?2010 B.A.Consulting. * * * * * * * * 项目市场定位 第 * 页 项目整体定位 城市知性生活样本 内敛时尚的建筑产品，和谐共享的交流平台， 知性文雅的气质形象，健康休闲的生活方式， 塑造城南片区城市新知阶层的时尚生活蓝本。 项目档次 项目整体定位 “区域内半步升级产品” 树立区域地标，塑造精品社区 搭建共享平台，铸造健康生活 第 * 页 第 * 页 项目整体定位 主题形象定位——“绿色、人文、科技” 营造高尚、优雅、人文的生活居住空间 创新式建筑单体，凸显时尚感与实用性 最优化中小户型，突出多样性与高品质 提供便捷的生活配套，搭建共享的交流平台 引入高素质儿童启蒙教育机构 项目卖点提炼 第 * 页 项目整体定位 总价之优——控制总价，精致户型，提升单价水平； 适度之优——只超一步，不超三步； 建筑之优——“每户多半间、赠送阳台露台” 提升销售速度； 配套之优——小区内基础配套完善及品牌教育机构； 景观之优——景观优先，打造绿色、人文、科技社区。 产品定位 第 * 页 项目整体定位 项目名称 两居 三居 主力总价 （万元） 销售率 月销售套数 面积（平米） 比例 面积（平米） 比例 北潞尚界 90-123 50% 120-145 30% 150-196 85% 20 阳光邑上 67-85 50% 98-124 40% 140 25% 40 芭蕾雨悦都 77-82 45% 88-138 45% 120-132 99% 400 万科长阳半岛 83-85 50% 90-98 50% 140-165 100% 300 中铁原香小镇 87-90 70% 120-150 25% 120-126 75% 50 南宫景苑 78-94 60% 95-160 25% 150-188 15% 16 从产品销售情况来看，客户对总价较为敏感，高总价产品销售滞缓，200万为市场可接受总价的上限； 主力产品为80-90平米两居，95-145平米三居。 第 * 页 本案配比原则： 保证1.3容积率 洋房产品最大化 精致紧凑户型为主 产品定位 项目整体定位