伟业顾问2011年北车哈尔滨的项目定位的报告.ppt

北车哈尔滨项目定位报告 致：北车集团 项目认识 项目区位 项目认识 项目属性及规模 项目特点 项目需要解决的核心问题 项目定位 城市及区域规划 城市及区域规划 城市及区域规划 区域环境研判 结论 用地属性分析 项目自身属性 项目自身属性 项目自身属性 项目自身属性 项目自身属性 项目自身属性 项目自身属性 小结 用地属性分析 项目开发的限制条件 项目地块陌生 项目开发的限制条件 物流园区 项目开发的限制条件 附近铁路 项目开发的限制条件 回迁户所占比例大 项目开发的限制条件 区域其他项目同质化严重 项目开发的限制条件 小结 用地属性分析 用地属性分析结论 区域市场分析 区域市场供应研究 区域市场供应研究 区域市场供应研究 区域市场供应研究 区域市场分析 区域市场分析 区域市场分析 结论 用地综合分析 市场综合分析 定位与结论 定位与结论 定位与结论 定位与结论 定位与结论 定位与结论 产品设计方向 专题研究 商服概况 发展模式和运营状况 发展模式和运营状况 发展模式和运营状况 发展模式和运营状况 发展模式和运营状况 发展模式和运营状况 专题研究——地下空间的处理方式 专题研究——地下空间的处理方式 专题研究——地下空间的处理方式 专题研究——地下空间的处理方式 专题研究——地下空间的处理方式 专题研究——地下空间的处理方式 专题研究——地下空间的处理方式 专题研究——地下空间的处理方式 户型面积区间研判 高密度重点调研项目产品类型配比统计 通过对于区域高密度产品类型配比统计可以看到： 调研区域中目前市场供应项目相对较少，其中明光翡翠湾及海富漫香林为待售； 从市场供应产品类型来看，二居所占比例最大，一居次之，小面积低总价优势产品自住属性明显！ 主力供应面积区间统计 户型面积区间研判——一居类产品市场分析 调研区域中一居面积多处在30-50平米之间； 海富漫香林项目因仅一种一居产品，故其面积区间较小 53 56 50 51 40 销售面积情况统计 明珠公寓 热销户型面积区间统计 热销户型面积区间 总体供应面积区间 绿海华庭 10 20 30 40 50 60 70 南郡凤凰湾 热销户型面积点评： 针对于一居产品来看，40-50平米以下的产品最热销 月均消化量点评： 通过调研数据统计可以看到，小户型产品销售情况良好 产品面积区间研判——一居类产品市场分析 50 53 水木兰亭 海富漫香林 明光翡翠湾 45 56 30 50 33 51 37 24 40 30 25 20 15 10 5 0 月均去化套数 24套 25套 16套 未开盘 未开盘 未开盘 主力供应面积区间统计 户型面积区间研判——二居类产品市场分析 调研区域中二居面积多处在50-90平米之间，以50-70为主； 绿海华庭项目因仅三种二居产品，故其面积区间较小 销售面积情况统计 明珠公寓 热销户型面积区间统计 热销户型面积区间 总体供应面积区间 绿海华庭 30 40 50 60 70 80 90 南郡凤凰湾 热销户型面积点评： 针对于二居产品来看，60-70平米以下的产品最热销 月均消化量点评： 通过调研数据统计可以看到，60-70平米去化速度非常迅速，成为热销的主力户型 产品面积区间研判——二居类产品市场分析 55 水木兰亭 海富漫香林 明光翡翠湾 60 50 40 30 20 10 0 月均去化套数 48套 60套 45套 未开盘 未开盘 未开盘 80 70 80 50 90 64 94 39（一居半） 83 50 70 主力供应面积区间统计 户型面积区间研判——三居类产品市场分析 调研区域中三居面积多处在80-100平米之间； 三居产品在区域内供应量较小，面积区间大多不超过100平米 销售面积情况统计 明珠公寓 热销户型面积区间统计 热销户型面积区间 总体供应面积区间 绿海华庭 70 75 80 85 90 95 100 南郡凤凰湾 热销户型面积点评： 针对于三居产品来看，80-85平米的产品最热销 月均消化量点评： 通过调研数据统计可以看到，三居产品在区域中不是市场主流，面积大，总价高，去化速度一般 产品面积区间研判——三居类产品市场分析 水木兰亭 海富漫香林 明光翡翠湾 30 25 20 15 10 5 0 月均去化套数 17套 10套 20套 未开盘 未开盘 未开盘 80 100 89 105 90 100 90 100 72 100 80 100 户型面积及总价需求对比 总价范围点评： 7成客户对50万以下的总价表示可以承受，70万以上接受度明显降低 户型面积点评 接近七成客户选择两居，两成客户选择一居，应主要以这两种产品作为主力供应户型 产品面积区间研判——客户需求分析 市场分析小结 产品面积区间研判 30-40% 5-10%