伟业顾问天津万科金色家园商业营销的策略提报.ppt

万科 . 金色家园 2008年商业营销策略提报 伟业顾问-万科金色家园销售部 2007年12月 周边商业业态调查 周边商业业态调查 周边商业业态调查- 生活配套 周边商业业态调查－休闲配套 周边商业业态调查-专业市场 周边经营商业 1 周边经营商业调查 江龙酒家 商铺地点：南开区长江道与向阳路交口 规模：面积约100平方米，简装； 租金：4000元/月 1.3元/平米/天 开业时间：1996年 初期投入：4万元 人员配置及工资：10人左右，工资 在600－800元/月 经营情况：临近长江道主干道，车 流、客流充足，盈利状况良好 客户来源：周边居民和周边企业工 作人员 单客消费：15－40元 营业额：5万－7万/月 周边经营商业 周边经营商业调查 商铺地点：南开区黄河道与向阳路交口 规模：面积220平方米，简装修； 租金：5833元/月，0.9元/平米/天 开业时间：2005年年底 初期投入：8万 人员配置及工资：20人左右，工资在 800-1500元/月 经营情况：商铺临近干道黄河道，周边 居住区较多，车流、客流充足，盈利状 况良好； 客户来源：周边居住人群、散客 单客消费水平：30-50元/人 营业额：1500-4000元/天 火香居 周边经营商业 开业时间：2006年中旬 初期投入：加盟2.6万元/年 人员配置及工资：6人左右，工 资在600－800元/月 经营情况：临近科贸街商圈和白 堤路家乐福商圈，客流充足，盈 利状况良好； 客户来源：周边的居民和工作人员 单客消费水平：6－12元/人 营业额：约1600－2200元/天 周边经营商业调查 商铺地点：南开区鞍山西道与白堤路交口 规模：面积28平方米左右 租金：2500元/月，3元/平米/天； 吉祥馄饨 周边经营商业 周边经营商业调查 商铺地点：南开区黄河道344号 规模：面积120平米 （营业面积80+办公面积40）； 租金：1.2万元/月，3.3元/平米/天 开业时间：2006年9月 初期投入：15万（设备材料10万+装修5万） 人员配置及工资：6人，工资800-1500元/月 经营情况：临近黄河道，周边有大片居民区，商铺附近居民和学生较多，盈利状况良好； 客户来源：周边的居民和学生 单客消费水平：100-600元/人 营业额：1500-3000元/天 大光明眼镜店 周边经营商业 周边区域商业租金较低 100-200平米：平均在租金1-1.5元之间 20-80平米：平均在租金2-5元之间 商业环境不完善，2年内无变化 入住后需要3-5年成熟期 小结 周边经营商业 周边在售商业 周边在售商业调查 格调街区 项目位置：南开区西市大街与广开四马路沿线 建筑面积：1.8万平方米 建筑形式：临街商铺、少量位于社区内部 均 价：15000元/平米 与社区的关系：住宅下底商 项目近况：商铺已经销售完毕，很多商户已经 开始装修进住。 双层 8000-13000元/平米 300－800平方米 面向青年路 单层 8000元/平米 150-300平米 社区内部 单层、双层 14500－18000元/平米 86－180平方米 面向广开四马路、西市大街 层数 均价 面积区间 临街 广开四马路 社区内部 青年路 周边在售商业 周边在售商业调查 置业目的 商铺基本上为投资人群购买，自用人群很少 优缺点 优势：单层的层高7米，可以自行搭建，内部可利用空间较多 缺陷：双层商铺多，面积普遍较大，即使较低价位，投资门槛也很高 业态规划 以餐饮、茶社、琴行、书坊、美容美发于一体的休闲文化业态 古玩字画、石刻玉雕等文化业态 客户构成 连锁的餐饮行业 有实力的企业、金融机构 字画和玉雕等行业 项 目 分 析 格调街区 周边在售商业 周边在售商业调查 商业部分建筑面积： 约1万平米 西湖道侧商铺单套面积均为300平米左右 商业坐落位置：红旗路与西湖道交口 建筑形式：临街商铺（双层） 与社区关系：住宅及写字楼下底商 均价：14000左右 项目近况：西湖道商铺仅剩1套，300平米，13500/平米 临红旗路底商尚未销售；目前尚无商户装修进住 置业目的： 项目底商多为投资人群购买，主要用于后期出租 优缺点： 优点：临近中环线红旗路主干道，性价比较高； 缺点：西湖道底商全部为双层结构，同时内部承重墙和柱体多，空间不易利用；套型面积较为单一 综 合 分 析 人才公寓（西区科客） 周边在售商业 商业坐落位置：南开区中环线红旗路与渭水道交口 建筑形式：多层、小高层 与社区关系