伟业顾问龙湾别墅的项目二期营销推广的方案.ppt

三、费用预估及媒体流向 总体推广费用预算 二期总计推广费用：2000万元 二期总销金额：4.6亿元 营销推广费用比例：3% 营销推广费用总计：约为1400万元 品牌推广费用：600万 媒体费用分流 100万 评奖 50万 直效 50万 公关新闻炒作 250万 事件活动营销 2000万 合计费用 50万 机动费用 400万 纸媒 200万 网络 100万 销售道具 800万 户外路牌 推广费用 推广形式 推广费用配比 100% 8.76% 13.11% 24.73% 30.31% 23.09% 比例 2000 175.2 262.2 494.6 606.2 461.8 小计 50 2.4 3.4 3.4 3.4 3.4 3.4 3.4 3.4 3.4 3.4 3.4 3.4 3.4 3.4 3.4 机动费用 70 　 　 　 　 　 　 　 70 　 　 　 　 　 　 评奖 100 100万 销售道具 50 　 4 　 6 　 6 6 6 6 　 6 　 　 10 直效 50 　 　 　 　 　 3 　 3 3 3 4 4 20 10 　 公关新闻炒作 280 　 5 5 5 5 5 5 5 30 5 30 40 30万（开盘 活动）+30万 （蓝总出 书） 20 60 事件活动营销 250 　 　 　 　 10 10 10 10 20 　 29 29 66 66 　 杂志 150 　 　 　 　 　 　 　 14 14 　 20 15 51 　 36 报纸 200 　 　 　 15 10 15 20 15 10 10 15 20 25 25 20 网络 800 44 54 54 54 54 54 54 54 54 54 54 54 54 54 54 户外 8月 7月 6月 5月 4月 3月 2月 1月 12月 11月 10月 9月 8月 7月 6月 媒体 总计 结案期 稳定期 持续期 开盘强销期 预热期 阶段 备注：1、蓝总出书费用暂计入8月事件活动费用（仅指印刷品，炒作费用计入公关炒作） 2、预热期461.8万元含100万元销售道具费用 3、6月份《红地产》直投费用已经计入活动费用 4、 二期全年推广费用配比将根据实际销售情况进行合理调整 四、推广工作计划 * 二期营销推广方案修改提报 2006年04月 报告摘要 第一部分：二期销售策略 第二部分：二期推广策略 第一部分 销售策略 一、推盘节奏 二、价格策略 三、调价策略 1、2号地+5号地概述 本项目地块受三条高压线影响，且最终迁移高压 线时间未定，为确保二期的顺利开盘,伟业建议 二期整体推盘地块为2号地一期和5号地1期并实 行分段推盘策略。 2号地一期：共60栋 5号地一期：共78栋 推盘量共：138栋 一、推盘策略 5号地 推售范围 2号地 推售范围 2、地块分档前提 1、确保二期入住前高压线顺利迁移 2、高压线影响问题能够在购房合同中有所体现 一 档 三档 三档 四档 四档 五档 五档 二档 2#地块分档概述 　 60 合计 18.33% 11 B-b类 15.00% 9 B-f类 41.67% 25 A-b类 25.00% 15 A-f类 户型比例 套数 户型 2#技术指标 一档：远离高压线、紧邻地块景观大道 二档：临近一期成熟社区、会所，紧邻高压线 三档：位于地块最南端，项目主入口 四档：远离高压线、位于整个地块中心地带 五档：位于地块最北端，景观较差、远离会所 5#地块分档概述 　 78 合计 15.38% 12 B-b类 12.82% 10 B-f类 23.08% 18 A-b类 48.72% 38 A-f类 户型比例 套数 户型 5#技术指标 一档：远离高压线、紧邻地块中心花园 二档：临近园区主题会所，交通较为便利 三档：远离高压线、紧邻景观大道 四档：远离高压线、临近大户型园林效果良好 五档：各影响因素较为平均、效果一般 三档 一档 二档 五档 五档 一档 四档 2、推盘节奏--5#明推、2#潜销 2号地 5号地 两个地块同时推盘，各地块不同档位交叉结合 优劣搭配推售，主推5#，带动2#的销售 第一阶段：5#推盘量47套 2#推盘量20套 总计推盘量：67套 推盘区域 推盘区域 推盘区域 第二阶段：待销售50% 推售剩余户型 二、价格策略 1、二期定价原则 1.符合分期滚动开发的整体战略 2.充分借鉴一期销售经验，平稳承接、有序涨浮 3.符合投资回报率要求 4.考量各个竞争项目经济技术指标及价格 5. 对比本案各项指标及进行综合评估 2、二期定价方法 一期现状检视 一期定