保利2011年10月益阳惠普国际城市广场营销的的策划的报告.ppt

提供集中的会议室，方便所有楼层。 设置视频会议室、同声传递会议室等，满足高级商务需求。 服务中心：设立公务秘书间，翻译服务，秘书服务，律师服务、会计服务，办公系统自动化服务。 集中会议室，提供顶级商务服务 商务中心 2、办公产品建议 顶层定义为绿化会所休闲、高端餐饮于一体的多功能景观服务区： 南侧设置顶层空中花园，高档次绿化标准； 东侧北侧设置环形景观餐厅，建议引入高端品牌餐厅，如福布斯10大名人餐厅之一北京的意味轩； 西侧北侧设置高端环形景观会所，会所采用会员制，满足高端客户休闲需求。 360°顶层高端景观服务区 2、办公产品建议 空调设置往往是客户进入购买决定阶段最关注的问题，其运行模式和收费方式直接影响着日后的公司运营成本。 VRV空调分户计量，满足24小时办公 2、办公产品建议 预祝项目圆满成功! 1、招商先行： 招商先行，销售利用招商成果对外宣传，提高客户对项目的关注度及增强将来的经营信心。 策略分解 2、口碑营销： 　 鉴于益阳城市规模较小，口碑效应明显，在项目前期如果不能很好的建立市场口碑，对本项目的影响是非常严重的。故建议采用适当的价格策略，使本项目火爆入市，给市场以强大的冲击，让整个市场都知道本项目供不应求，为本项目在市场上制造出良好的市场口碑。 策略分解 3、品牌策略：项目招商发挥“头羊策略”效应，针对项目定位规划的主力店或者大型店面，前期给与其较为优惠的措施，加速其加盟的决策时间顺利入驻，通过大型品牌商家的入驻，进行顺势而应，刺激中小招商客户。 4、促销策略：采用“小面积、低总价、低首付”、返租和“带租约销售”等策略，降低客户购买门槛，降低客户投资风险，提高项目去化速度。 5、运营策略：引入商业经营管理公司，对购物中心（集中式商业）部分进行统一招商、运营管理，对客户进行返租或带租约销售。 客户联动多元化： 进入益阳周边县市，开展本案产品的推介会，挖掘其它区域投资客户。 销售模式 三维一体营销方式 现场 销售模式 外场 销售模式 异地 销售模式 售楼处现场销售: 售楼处来访客户接待。 企业客户、政府客户挖掘： 展开主动的上门推介、房展会、定向开发、SP推介、活动营销。 6、销售策略：“坐销” +“行销” +“联销” 的三维销售模式，主动出击拓展目标客户。 针对集中式商业： 分割成小面积商铺进行销售，降低总价，降低进入门槛； 进行返租策略，每年8%租金回报，返租6年； 前3年租金一次性在首付中扣除，降低客户投资门槛； 针对街院式商铺： 项目外侧沿街商业的销售方式为常规销售，不带有任何回报； 项目内侧沿街商铺可分割成小面积和返租约进行销售，降低总价和进入门槛； 商铺销售方式 销售与招商同步，利用招商成果，加强客户投资信心。 公寓销售策略： 利用挑高带来的空间附加值吸引客户； 公寓部分公共空间做精装修，引入酒店式管理服务，增加产品的附加价值； 销售过程中的客户补助计划（水、电费补贴），减缓客户的顾虑心。 借助世界500强惠普品牌，带来配套产业，吸引投资客 返租约销售，通过建立经济型连锁酒店，做办公配套服务 营销推广策略 产品推广策略 渠道活动策略 第三部分——营销论 产品规划建议 1、结合政府宣传的公信力 2、借助惠普的世界影响力 3、依靠开发商实力的认可度 4、塑造项目高端顶级的趋动力 一个中心！多炮打响！ 1、圈层沟通、巅峰对话 2、共鸣客户梦想和抱负 3、给到客户利益点 4、帮助客户达成趋动行业的目标 吸引客户！抓住心理！ 高站位 深落地 1、总体推广战略 （1）策略思考 益阳政府形象 区域发展保证 区域炒作 媒体炒作 活动营销 益阳高新区政府 益阳惠普时尚生活广场 新区政府公信力 惠普高端形象 （2）高站位——益阳政府搭建高平台，联手出击 客户来源分类： ◇益阳各商圈私营业主 ◇益阳政府、企事业单位等公职人员 ◇益阳各县市投资客户群 ◇与益阳有牵连的外来高端投资客户 策略点： 广泛撒网、精准突破 营销手段：圈层营销、体验营销、跨区域营销 （7）深落地 线上 线下 线上 线下 线上 线下 外围投资客 周边投资客 龙头效应，吸引附属关系客群关注 圈层活动带动口碑传播 针对性活动营销 （3）具体实施 产品发布会： 活动名称：益阳商业腾飞之旅暨项目产品发布会 活动形式：互动对话+启动仪式 商家见面会 活动名称: 品牌商家、投资者双洽会 活动主题： 架起一坐品牌商家与投资者之间的桥梁 活动形式：文艺表演+品牌商家 展示互动洽谈 商家签约仪式 活动名称: 商家入驻签约发布会 活动形式：文艺表演+签约+媒体发布 经营管理公司签约仪式 经营管理公司签约仪式 活动主题：精诚服务 携手共赢 活动形式：经营管理公司星级服务介绍