保利2011年郑州市省纺机的项目产品定位的报告.ppt

* 会所规划思路：将会所经营与商业经营融为一体 产品环境、配套环境按高标准配备。 会所与商业街结合令项目的商业利润提高，并通过商业激活会所的经营。 会所经营方式：社区内部服务式+社会公众服务式 成立健身俱乐部，中小型规模，对外经营。提供“社区业主+社会客户”的双向服务，可以解决常规会所经营“大投入、小产出”对开发商的资金压力。 在社区内实行“泛会所”，开发公共厨房、公共客厅，以业主“DIY自助”形式，物业管理公司配合，降低运营成本。 会所配套建议 物业发展建议 * 室内会所结合架空层或裙房建设，提供健身中心、瑜珈室、台球室、棋牌室、壁球馆、图书吧、咖啡吧等休闲服务，为业主高品位的生活氛围。 会所配套建议 物业发展建议 * 泛会所以室外和局部架空层为主要空间，重点设置羽毛球、篮球场、健身区、乒乓球、儿童游乐园、休闲桌椅等设施，方便业主随时使用，进行娱乐、休闲、健身活动 。 会所配套建议 物业发展建议 * 会呼吸的窗 复合保温玻璃 园林中的太阳能光电系统 无污染建材 公共空间绿化 垂直立体绿化…… 会呼吸的窗 健康、节电、低碳 太阳能灯 节电、环保、低碳 光电热水一体化 节电、环保、低碳 住宅与低碳结缘 以高绿化率与低碳能源运用，全面降低二氧化碳排放量，创当地首席低碳项目，提升项目档次与附加值。 附加值建议 物业发展建议 75平米 两房两厅一卫 75平米 两房两厅一卫 物业发展建议 户型参考 户型紧凑，分区合理，经济实用；客厅和主卧均朝南，采光较好；客厅与南向外凸阳台相连，视野开阔。 外飘窗，扩展室内空间 阳台宽阔舒适，采光良好 85m2 通过观景阳台、生活阳台等空间的面积赠送沿展室内；通过弧形窗或空中露台来实现多面采光的理念，基本舒适度提升让住户更贴近自然，景观均好性佳。 物业发展建议 户型参考 84平米 点评：大阳台和落地凸窗设计，厨房设置生活阳台，户型方正，阔厅，空间感强。 三房两厅一卫，89平米 三房两厅一卫，87平米 物业发展建议 户型参考 方正全明，南北通透，精致温馨。 客厅带大尺度阳台，双卧朝南。 三房两厅一卫，105平米 物业发展建议 户型参考 布局合理，客厅、主卧双朝南，采光通透；配有观景阳台、工作阳台，客厅方正大气。 点评：多阳台，赠送面积多。入户花园、观景阳台、厨房宽生活阳台、卧室转角凸窗。功能分区明确、主次分离。 118平米 三房两厅两卫 123平米 三房两厅两卫 点评：宽厅设计，空间感强。南向双卧室。 物业发展建议 户型参考 THANK YOU * 核心客户 年龄在25-40岁之间；两口或者是三口之家；以改善现有居住条件为主，或购买婚房； 客户描述 有较强的区域情结，首置、首改为主，置业目的以自住为主； 对于户型的需求相对要求较高，追求一定舒适度和功能性，以80-90平米简约的两房和110平米左右的三房或者120平米以上的三房为主。 重要客户 客户描述 年龄在25-35岁之间；他们多数是社会年轻的奋斗一族，但是有了一定的经济积累； 首次置业为主，置业目的多是自住，他们看中区域的是高性价比以及便利的交通条件和保利的品牌价值； 他们需要在这个城市有一所自己的房子，让自身有一种归属感。对于户型的要求一般，更多的是追求功能性，以70-80平米左右的紧凑型两房和85-90平米左右的紧凑型三房为主。 偶得客户 客户描述 年龄在35-50岁之间，他们处于城市周边的地市，多数是由于当地有丰富的煤炭等自然资源富裕人群； 他们的置业目的一方面是自住，另一方面也有一定的投资属性； 他们在本区域购房的原因首先是他们生活的地方离项目交通距离相对较近，同时看中省会城市的资源和环境； 他们购房时看中的更多的是房子给予自己的外在的面子。这些客户更多的会倾向于大型的城市综合体项目。 七、产品定位 满足市场主流需求，瞄准地缘性的刚性客户，增加项目的安全性； 顺应市场现状和发展趋势，满足目标客户需求，适度增加紧凑精品户型； 适当设置舒适性户型，满足较高端客户需求，提升项目形象。 满足市场主流需求，控制总价，适度进行户型创新 户 型 定 位 原 则 户型定位原则 户型定位 从区域户型供应主要以80-90平米两房和30-50平米一房为主，其次是110-30平米三房。一房销售情况较差，两房和三房销售情况较好。90平米以下的三房销售率较高，但该部分产品多为前期可赠送面积情况下设计，实际这算应为94平米左右。 市场成交方面 从区域客户需求调研的情况，主流需求为70-90平米的两房及100-120平米的三房。 户型定位 户型占比 需求户型 面积区间 50以下 50-70 70-90 90-100 100-120 120-140 140-160 160以上 4.27% 单身公寓 13.04% 13.04% 21.74% 34.78% 17.