保利地产2010年11月24日的项目开发进度管理.ppt

（3）尽快确定首期销售户型的平面并委托样板房装修设计，这样在完成建筑单体设计的同时就能完成样板房装修设计。 要形成良好的展示效果，样板房不可或缺，在单体平面方案确定后，就可以委托室内设计单位提供创意思路，单体进行施工图设计时装修正好也进行深化及施工图，这样土建开工时，内装的施工图设计及材料样板也基本确定，在土建施工的阶段正好进行装修的招投标，待土建达到装修进场条件时，装修的各项准备工作都已就绪。 （4）示范区要尽量不穿行综合管网。 示范区由于要尽快形成良好的展示形象，基本上土建开工时园林也要进场施工，甚至是土建没有准备好，园林也要尽早进场，因为园林完工后需要有一段养护和苗木返青的时间。所以示范区除了售楼部必不可少的几条管线外，尽量不要穿行综合管网，无法避免时就要提前在园林施工前把管线埋下去。 2、合理安排施工工序，加快施工进度。 （1）合理区分示范区及施工区，二者要能完全独立互不干扰； 例如：武汉保利心语项目，示范区在项目中部，施工区从南北二端进入，示范区不断向南北扩大，但施工图区域始终不干扰示范区的封闭和使用。 （2）园林要能提前介入施工，高大乔木要能提前种植养护； 由于园林需要返青和养护的时间，因此示范区的苗木越早种下去就能越早长叶发芽。例如武汉海上五月花项目，示范区不大且与土建的交叉也比较多，但还是在项目开工初期就见缝插针地把大乔木基本种植完毕。 （3）售楼部体量较小，可以采取办理临建的方式先行开工。土方、桩基一般可以先行施工，设计明确后可以提前开始示范区的基础工程，为样板房尽早装修施工创造条件； （4）装修在售楼部、样板房砌体工程完成后可以提前介入施工，可以与门窗工程、外墙工程相互交叉一段时间。 例如：成都的几个项目在土建主体结构完成后，第一时间完成屋面防水和外围门窗工程，保证室内没有明水进入，确保室内精装修能按时进场施工。 在室外幕墙和石材施工时，要求外墙施工不能遍地开花，而是集中力量完成一个墙面段，拆除外脚手架，移交给园林施工后，再去施工另一个墙面段。 （5）示范区要尽量减少施工队伍和所涉及工种，更要避免工种交叉。 每次在抢工时，铺排的进度计划往往能够按时完成，但实际上总是有所拖延，这主要是对于每个施工队伍而言，完成自己的工作是由把握的，但很多家施工单位交织在一起，相互影响相互牵制，工作效率就大打折扣，甚至是工作面受制约工作都无法开展。这就要求我们尽量要减少交叉，处理好、衔接好交叉。 3、发挥开发协调能力，抓紧证照办理。 （1）抢示范区是对外展示的需要，抢开发报建如期取得预售证才是各项努力的终极目标。 现在来看，抢出一个示范区是很容易的，一来售楼部体量较小，不容易引起建设、规划等执法大队过分的关注，二来示范区主要是做园林，政府本身也鼓励。但示范区出来了，迟迟不能销售，带来的违章施工的压力和市场不定因素的压力就很大了。 例如：江苏公司紫晶山项目，在2010年6月23日就完成了会所的外装修、售楼部的内装修及示范园林，但一直到9月21日才取得预售证。9月29日又出调控政策，销售受到了较大影响。 （2）立项、可研、环评，申领《建设用地许可证》受设计进度制约很小，可以提前开展； （3）规划审批和单体报建合并，节约报建时间； （4）利用增发后国有比例50％，工程可以采用邀请招标。 例如：江苏公司是股份公司的全资子公司，但在办理工商登记时，工商部门认为江苏公司的国有成分不足50％，营业执照注明为私营。我们利用这一点，所有的工程招投标办理邀请招标，大大节约了时间。 （5）初步设计与施工图报建同步进行，施工图审查与专项报建、放验线同步进行，都可以缩短了报建时间。 大部分的报建工作前后有关联，但也有很多相互之间是没有前后关系的，例如：办理建设工程规划许可证时可以同步办理施工图审查、防雷人防等图纸审查；办理建规证的后期可以提前报入施工许可证的资料，建规证和施工证几乎可以同时取得等等，筹划好，同步办理就可以节约报建时间。 二、项目建设及续销过程中进度管理的重点及手段 1、抢主体工程，尽早达到预售形象。 （1）开盘销售后，仍要关注设计、报建、开工建设的进度。 设计要能满足报建和各项招投标工作的需要，报建要能满足有证开工的需要，开工及建设要能满足销售货量持续供给的需要。 2、抢样板房、园林施工，不断新增销售亮点。 （1）根据销售需要，要不断建设新的示范区和样板房，设计及施工进度要能满足不断为销售提供亮点的需要。 公司每年销售指标的压力很重，这就要求产品本身要不断推出新卖点，而不是一个售楼部和示范区从头卖到尾，例如武汉的十二橡树庄园项目，在销售期内连续营造了多个示范区，基本做到了凡有开盘必有示范园林、样板房支持。 3、关注市场变化，及时调整设计报建。 （1）房地产市场经常波动冷热交替，可能需要根据市场变化调整规划设计及户型设计，这就要