信地2008年合肥城市广场一期前期定位及产品的设计建议.ppt

物业市场定位 产品类型选择及比例 商业属性的上盖物业，能够销售的无非三类——产权式酒店、公寓、写字楼。产权式酒店明显不适合本案，这样就是在公寓与写字楼之间进行分析。 我们对比分析新站区站前板块的公寓与写字楼，从而进行本案产品类型的选择判断： 对比一：哪种产品卖的快，快多少？ 1、公寓在站前板块稀缺，受到市场热捧。 2、在站前板块买临街住宅或公寓，往往也是用于办公或办公租赁。 3、公寓在站前板块租赁市场也受到热捧。 4、在站前板块，公寓的销售速度要明显优于写字楼。 对比二：哪种产品卖的高，高多少？ 1、目前，站前板块临街公寓的价格已经与蓝鲸写字楼的售价基本相当，远远高出光大广场、宝钻大厦这样的写字楼物业。 2、在站前板块，公寓的租金价格与写字楼基本持平。 对比三：公寓是否能够全面替代客户对写字楼的需求？本案公寓市场容量到底有多大？ 1、公寓能够替代部分客户对写字楼功能的需求，但对于需要写字楼形象及布局特征的客户就难以满足。 2、本案公寓的市场容量无法直接预测，但从新站区每年消化公寓的货量、以及周边同类物业每期推售面积可以分析得出：去化不是问题，而去化的时间是问题。 还有什么方面的因素需要事先考虑到的？ 公寓物业水电的收费标准，甲方能否协调好相关单位，从而按照住宅标准收费？如否，应适当降低公寓在产品类型中的比例。 产品类型选择及比例 产品类型选择：公寓、写字楼兼有。 选择的理由：借助产品线的齐全，满足不同客户的置业需要。 总面积的预测：之前两家建筑设计单位给出的上盖物业总建面都在75000平米左右，折算成套内面积应当在54000平米左右。我司希望通过产品创新设计，实现使用面积=建筑面积，这样也就得出上盖物业产品创新之后的总建面——54000平米。 公寓与写字楼的比例：36000平米 ：18000平米 比例的理由：1、写字楼单层面积应当超过或至少接近1000平米，否则公摊过大；写字楼上盖物业在100米以内，按照3.5米/层，应当可以做到22层左右，这样平均每层也就是818平米。 2、写字楼的去化速度应当半速于公寓，写字楼面积过大将延缓去化的平衡。 产品类型选择及比例 公寓套型及配比建议 户型种类 面积段 户型配比 一居室 小于45平方米 35% 45—55平方米 15% 二居室 55—70平方米 35% 70—90平方米 10% 三居室 80—100平方米 5% 以上面积段是包含产品创新增值部分的面积，户型的实际建筑面积应当在此基础上乘以得房率。 写字楼套型及配比建议 1、以上面积段是包含产品创新增值部分的面积，户型的实际建筑面积应当在此基础上乘以得房率。 2、以上户型是主力户型面积区间，其它户型主要根据柱网的实际情况。 户型 面积 比例 主力户型 50—70㎡ 80% 写字楼与公寓的功能相关建议 写字楼与公寓的主要区别 写字楼 公寓 形象 写字楼更强调形象，无论是外立面，还是大堂，都要气派、有展示力 立面与项目整体风格相融即可，大堂的实用性多过展示性 配置 每层设共用卫生间、配置VRV独立计量中央空调 不设公用卫生间、中央空调。配置室外空调位，并通过设置格栅将其隐形 户型 格局方正、明亮实用、便于办公使用 客厅、卧室、厨房与卫生间功能分区精致并面面俱到 写字楼与公寓相同点 上下水及风道设置 对本案写字楼的建议 写字楼在每户预留上下水管道及风道口；不用的，可以用轻质隔板隔挡，约占0.25平方米面积。使用的，客户可根据自身需要设置为咖啡吧、洗手池或独立卫生间。 精装修公寓相关建议 本案的物业类型决定了必然会有很多投资为主的客群，而投资客群的需求与自住型客户需求不同，他们不愿将过多的精力放在所投资的物业上，只关注物业能否及时出租、租价如何。 此类客户，愿意接收较低标准的装修。房屋交付后立即可以投入租赁市场。同时，造价较低也满足投资客需求。 由建设部制订的《商品住宅装修一次到位实施导则》规定商品房在交房屋钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成即为精装修物业。 本案可以进行低标准的精装修，满足投资客户的需求！ 位置 位置 项目 客厅 及卧室 顶部 轻钢龙骨石膏板吊顶 阴角石膏线条 多乐士或立邦环保乳胶漆 墙面 多乐士或立邦环保乳胶漆 地面 品牌复合地板 复合踢脚线 厨房 顶部 铝扣板吊顶 墙面 GRC轻质隔墙 品牌墙砖 地面 高分子防水 品牌地砖 配置 品牌橱柜，洗菜池，龙头 以我司以前操作精装修物业的经验，精装修成本控制在400元左右。下表为我司类似项目的精装修预算单: 精装修标准及费用建议 位置 位置 项目 卫生间 顶部 铝扣板吊顶 品牌浴霸 墙面 GRC轻质