信立怡高2009年潍坊华都老市府的项目发展战略沟通提案.ppt

1 2 3 5 4 企业愿景/项目目标 开发背景研判 6 成功案例借鉴 项目发展战略 核心问题构建 信立怡高可提供的服务 目 录contents 城市中心大型旧城改造综合体 —— 济南万达城市广场 案例选取原则： 与项目具有类似性特点； 对项目开发运作具有参照意义； 成功案例借鉴 生活方式中心商业模式综合体 ——银座中心 ——振华国际广场 案例借鉴1：城市中心大型旧城改造综合体——济南万达城市广场 项目区位：大观园商圈，位于经四路北经二路以南顺河高架桥以西纬一路以东的魏家庄片区。 区域规划：大观园商圈魏家庄区域形成未来的济南中央金融区。 经济指标：项目总占地345亩，规划总建筑面积约100万平方米； 回迁安排：回迁住宅15万平米，回迁商业1.5万平米，写字楼回迁3000平米 济南万达广场—规划及产品组合 项目建筑面积约100万㎡，由城市高尚住宅、5A级写字楼、超五星级酒店、购物中心、商街、小学、幼儿园、公共广场组成综合体项目； 底商面积6万平米，集中商业23万平米，高尚住宅47万平米，酒店6万平米，写字楼17.5万平米，国际公寓2万平米； A组团： 住宅+底商 B组团： 住宅+底商 C组团： 住宅+底商 D组团：住宅+底商 E组团： 住宅+小学 商业街 集中商业+酒店+5 A写字楼 （1）多功能的城市开发 万达广场的第3代产品将多功能综合集中开发，包括有五星级酒店、写字楼、大型商业和特色商业街、公寓、高尚住宅、大型广场等，这种多功能特性使万达广场的影响力及项目所在区域的城市商业中心地位得到显著加强，也大大提升了项目的整体价值。 （2）街坊式的街区布局 万达在城市综合体设计中较多的采用了街坊式街区布局的规划布局，一方面以小围合方式提升了居住品质，另一方面通过街区利用和提升项目商业价值，通过开发大量沿街商铺实现现金流及开发效益最大化。 （3）地标式的城市建筑 万达城市综合体一个显著特点就是在所在区域矗立了地标式建筑。如超高层酒店；又如高层地标式双塔等。 济南万达广场暨万达第三代综合体规划特点 济南万达广场—开发及启动策略 一期 三期 回迁区 二期 三期 三期 四期 开发策略 通过一、二、三期住宅和底商及写字楼回现的销售实现现金快速回收，以实现回迁和土地款的支付。 集中商业和五星级酒店持有经营，获取长期利润。 启动区选择 项目启动区A组团总建筑面积约10万平米,住宅和底商为主。 A组团： 住宅+底商 济南万达广场—商业运营模式 综合商业，长期持有，持续获益 万达商业广场，是中国目前发展较为成熟的商业地产开发模式， 其核心是“订单式商业地产”，即通过自持商业，同时与世界500强的零售商及酒店管理集团等签订联合发展协议，通过与合作伙伴的共同开拓、技术对接、先租后建来开发，从而实现加快拓展与有效降低风险。 住宅底商，快速销售 底商部分快速销售，快速回现，实现高利润。 济南万达广场对本项目的启示 商业运营：订单式商业地产开发模式：招商先行、营销先行，以降低开发风险。 物业组合：五星级酒店、写字楼、大型商业、特色商业街、公寓、高尚住宅等有机组合，实现总体价值的提升； 开发策略：通过住宅、底商等现金流产品的启动实现资金平衡，后期通过集中商业、五星级酒店等实现长期利益； 项目规模 总建筑面积48万平米,集甲级写字楼、高级公寓、购物中心于一体，促进区域消费结构、区域综合价值全面提升。 项目位置 经十路 项目类型 城市综合体 案例借鉴2：生活方式中心商业模式综合体 银座中心 此类综合体一般由以商业运营为主业的大型商业集团开发，以持有并运营商业为目的，其他物业形态主要回收现金流。 项目规模 总建筑面积达72万平方米,国际名品购物、休闲娱乐、餐饮、商务办公、国际公寓、高级住宅、风情商街等多种物业形态为一体的综合建筑群 . 项目位置 南大街 项目类型 城市综合体 烟台振华国际广场 案例借鉴2：生活方式中心商业模式综合体 银座中心、振华国际广场对本项目的启示 引入与此类大型商业集团针对商业部分合作开发，将商业打造为“生活方式中心”，可以提升项目整体价值，实现多赢。 1 2 3 5 4 企业愿景/项目目标 开发背景研判 6 成功案例借鉴 项目发展战略 核心问题构建 信立怡高可提供的服务 目 录contents 整体开发价值的提升——核心：商业的规划及商业地产运作 整体形象档次的提升——核心：打造形象标杆产品，如写字楼/酒店/立面公建化居住产品等 现金流回收的保障——核心：住宅、底商等现金牛产品 保证商业的长期繁荣——核心：商业开发及运作的模式，实力商家的引入 项目综合体开发核心要素（KPI关键价值指标） 发展战略 物业开发方向 产品类型 战略选择 住宅/公寓 现金牛 贡献现金流 沿街商铺